規劃署近日向城規會建議，就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶，改劃為住宅及商貿地帶。這無疑是正確的思路，隨着本港工業發展逐漸式微，工業大廈空置情況嚴重，大量珍貴的土地資源被浪費，改劃其他用途以更充分地利用，十分合理。但這些零星的工業用地面積有限，以是次改劃的沙田和上水工業用地為例，合計僅11.7公頃，對於解決本港土地不足的問題可謂杯水車薪。因此，當局可將改劃的目光投向面積更大的三大工業邨，既可騰出大量土地，亦可倒逼工業邨內依賴補貼生存的企業轉型升級，促使由科技園管理的工業邨騰籠換鳥，創造出更大的價值。

　科技園日前宣布重新定位大埔、將軍澳及元朗三個工業邨，以創新、設計、製造為新賣點，力推再工業化。這些總面積達217公頃的工業邨雖改了名字叫「創新園」，但眾所周知，邨內仍有很多舊式廠房，部分數十年來近乎一成未變，近年才有比較新的先進大樓落成，其中今年初開幕的DT Hub，科技園CEO黃克強在近日的記者會上承認暫僅超過4成入駐率。根據傳媒報道及公開資料顯示，三個工業邨全部有嚴重的空置問題，其中將軍澳空置率達12.5%，元朗及大埔的空置率亦分別為有7.8%及3.8%，總空置面積超過150萬平方呎。而更可怕的是，這些工業邨的發展密度只達到2.5倍最高地積比率的約一半，也就是說，三大工業邨的建築面積可以再翻倍。

　將閑置土地充分利用

　在舊式廠房、傳統工業已經供過於求的情況下，這些用於興建工業的土地多年以來一直在曬太陽，工業邨的土地存在嚴重的浪費。工業邨一直以接近成本的租金，租予一些創新型公司，而且租約期長，以盡量為企業降低負擔保持運營穩定。這一來是為工業引進新技術及機會，二來是希望為新市鎮的居民帶來就業機會。

　但實際上呢？工業邨並沒有與時俱進，例如沒有定期審視租戶的技術含量，部分租戶進駐時或許符合創新的要求，但多年以來毫無進步，新技術早已變成了舊技術，當中甚至還有食品廠和五金廠等毫無技術含量的租戶。如果不是依靠低廉的租金，部分租戶可能連生存都成問題，這等同政府在用納稅人的錢補貼一些本來早就應該被淘汰的企業。此外，為了填充空空蕩蕩的工業邨，科技園早年以賤價批地予外國企業搞技術含量極其有限的數據中心，最終鬧上法庭，事件曾被廣泛報道，工業邨的優惠政策公平性備受質疑。

　據指出，將軍澳明年開幕的先進製造業中心（AMC）是最新型工業大廈，一幢已可提供100萬平方呎樓面面積，每層已如一個地面廠房。如果將工業邨所有的租戶梳理一遍再去蕪存菁，送舊並迎新，盡快變成AMC這種工廈，也許一個工業邨便足以容納很多真正創新工業，那麼便可騰出過百公頃土地，面積等同10個美孚新村，作住宅或其他用途。事實上，三個工業邨的位置在當年均屬偏遠地區，但經過多年發展，現在已和市區已很接近，地段價值十分可觀，還可以利用附近已有的配套設施，改劃成本相對較低。

　其實工業邨的情況是香港土地問題的一個縮影，香港並非沒有土地，只是缺乏與時俱進的發展思路和良好的規劃，如果能將各類被浪費的土地充分利用，加快規劃，足以在中短期內大大緩解房屋短缺的問題。同時，再輔以其他長遠的發展策略，香港的土地問題還愁解決不了嗎？（作者：會稽山）