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【盘点2017】地王樓王票王頻出 樓市年頭旺到年尾

2017-12-29
来源:香港商报

2017年,除农历年长假及暑假买卖较淡外,香港一手楼市持续向好,二手楼价亦迭创新高。资料图片

  2017年本港樓市雖經監管加辣、政府換屆、美國加息等因素冲擊,惟樓價無懼利空仍節節上升。據美聯物業預估,今年全年一手樓註冊量可達1.9萬宗,創13年來新高;全年註冊金額可達2430億元,創下歷史新高。而反映本港二手樓價的中原城市領先指數CCL,於12月22日收報165.30點,亦創下歷史新高,按年上升14%。對於2018年樓市,各界預測樓價將延續今年強勁升勢,全年或升10%左右。香港商報記者葉子睿

  一手樓每宗均價1274萬

  在即將過去的2017年,一手新盤主導成為本港樓市的顯著特徵。

  根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心資料,今年首11個月,一手私樓註冊宗數占整體住宅物業註冊宗數達29.8%,金額占比更高達44%,同創14年來新高。與以往年份比較,今年全年一手註冊金額預期達2430億元,較1997年的1134億元及2007年的1140億元,均高出一倍多。值得一提的是,今年首11個月,一手私樓平均每宗註冊金額達約1274萬元,每宗新盤註冊金額已等於1997年的約2.37宗。

  今年樓市除受到年初農历年長假及暑假影響買賣較淡外,其他月份普遍有不俗表現。在荃灣、啟德及將軍澳等3大區,有多個大型新盤相繼推售,帶動一手市場持續向好。其中,華懋集團在荃灣西新盤「全·城汇」開售時,破紀錄地收票約22500張,成為一手新例實施后的「票王」,這也是本港史上新盤第三大「票王」;同時,該盤全部953伙於兩天內全數出售,為歷來最快沽清的西鐵沿線項目。

  長實新地成就兩「大王」

  在一手新盤大賣帶動下,本港兩大發展商分別在套現金額及賣樓數量上稱王。其中,長實(1113)今年先后推售荃灣「海之戀」及「愛炫美」、中環「MY CEN-TRAL」、北角「維港頌」、馬鞍山「星漣海」、元朗「意花園」等新盤,累售約3300伙,套現高達525億元,成為名副其實的2017年「吸金王」。而新地(016)則先后推出「匯璽」項目、將軍澳「晉海」、屯門「珀御」、元朗「Grand YOHO」二期等約20個新盤,累沽4300伙,是恰如其分的賣樓數量之王。

  「麵包貴,麵粉更貴」。2017年初及年底,本港分別誕生了兩幅住宅「地王」。於2月截標的鴨昪洲利南道臨海住宅地,以約168.6億元批予麒灣(香港)投資有限公司,即龍光地產(3380)與合景泰富(1813),每平方尺樓面地價為22118元,一舉打破廿年塵封紀錄,成為當時本港歷來最貴地王。僅時隔9個月,上述紀錄又由新「地王」——長沙灣興華街西住宅地以172.88億元刷新,該地塊由信置(083)夥拍世茂房地產(813)等共5家發展商聯手投得。

  明年樓價料再升一成

  對於2018年樓市預測,目前各界都一面倒看好樓價續升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,今年香港經濟表現良好,失業率處於歷史低位,若美國加息及縮表速度不變,購買能力仍然充足,樓價全年將升5%至10%,有望再創有紀錄以來高位。他估計,全年整體物業註冊量將達8.6萬宗,總值可達7500億元;一手私樓註冊量將挑戰2萬宗,註冊金額料達2500億元。

  布少明預期,明年將有約26480伙一手新樓供應登場,主要集中在新界區。當中,元朗及屯門7226伙供應冠絕全港,大埔4190伙居新界區次席;九龍區最多供應的是將軍澳區及西貢,達5418伙,深水桋、長沙灣、大角咀及旺角亦達2711伙;至於港島區,則以東區1480伙供應最多。

  400萬下細價樓或絕迹

  中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄展望指,今年春季中原城市指數CCI可升達173點水平。樓價地價屢創新高下,他預計發展商會繼續積極推盤,估計一手私人住宅銷售量可進一步升至2萬宗,并創14年新高;在新盤帶動下,二手交投亦將量價齊升,料全年二手私人住宅買賣可達4萬宗,創下4年新高。

  戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻預期,明年上半年樓價仍有能力上升10%,并相信樓市400萬元以下細價樓瀕臨絕迹,而一手樓成交比例亦將進一步上升。

  仲量聯行預測頗為進取,估計明年住宅樓價可升約10%,若市場向好,升幅更可高達20%,而豪宅走勢將跑贏大市。

  花旗預估則較保守,2018年本港樓價上半年料升10%,但下半年將出現下跌,全年料溫和上升約5%。

  【商业地产】中環中心402億沽售最矚目

今年11月份,长实旗下“中环中心”以破纪录的402亿元出售75%业权,成为本港历来最高单价商厦物业成交。记者 韩濠昕 摄

  2017年,本港住宅樓市持續造好,商廈物業市場價格亦不斷創出新高。其中,不得不提的矚目成交是——長實(1113)旗下的地標商廈「中環中心」,2017年11月以破紀錄的402億元出售75%業權予內地與本港財團合組的中國港澳台僑和平發展亞洲地產。當中,中國國儲能源占55%股權,其餘則為本地投資者。「中環中心」易手,亦成為本港歷來最高的單價商廈物業成交。

  商廈物業交易由「中資主導」

  今年,住宅樓市由「一手主導」,而商廈物業則由「中資主導」。除中環中心外,中資一直積極來港購買全幢商廈,會德豐(020)旗下九龍倉(004)以作價90億元出售觀塘海濱道123號樓花商廈「8 Bay East」予內地房企綠景中國地產(095),該項目可建總樓面面積約59.62萬平方尺,尺價超過1.5萬元,并將於2019年落成。

  第一太平戴維斯董事總經理及投資及銷售部主管袁志光表示,中資對中環、金鐘及上環等核心商業區甲級寫字樓需求強勁,在中資資金涌入下,香港超越日本東京成為亞洲最活躍房地產投資市場,估計2018年甲級寫字樓造價可再升5%至10%,而大額成交將繼續暢旺,成交主要為全幢商廈及商場。

  仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)指,中資企業需求持續,令中環甲級寫字樓空置率低企。他預計,明年中環租金有0%至5%的增幅。尽管明年新落成甲級商廈樓面有200萬平方尺,惟難對中環寫字樓市場帶來明顯影響,因中資企業不大熱衷中環以外地區,新供應反而會拉低其他分區租金,因此大部分分區的租金將保持平穩,九龍東租金則因空置率較高會下降5%至10%。

  領展230億拆售17商場

  在全港各區擁有多個商場的領展(823),2017年11月以230億元拆售旗下位於非核心地區的17個商場予外資財團,這是領展上市以來最大規模的資產出售,成今年物業市場另一矚目成交。是次,涉及包括黃大仙現崇山商場、慈正商場、九龍灣啟業商場、屯門H.A.N.D.S、青衣長亨商場等多個民生商場,引起社會較大反響。

  【按揭市场】明年低息環境告終慎防風險

  眾所周知,利率上升可左右樓價表現。不久前,美聯儲於年底議息會議后,一如市場預期加息四分之一厘。經絡按揭轉介預料,2018年美國將加息3至4次,香港加息難以避免,相信最快會於今年上半年調整最優惠利率,結束自2006年起12年來未曾加息的局面。明年全年,香港有可能加息1至2次,估計至年尾實際按息將達2.4至2.65厘水平——以每100萬元貸款額計算,每加息25點子,每月供款額將增加128元,相信對供樓人士影響不算大。

  港或加息惟影響有限

  2017年,本港銀行之間競爭十分激烈,推出了各式各樣的按揭優惠吸客,或不斷下調按息,或增加現金回贈;發展商亦積極加入按揭大戰,推出不同的高成數按揭計劃,令買家可以更容易上樓。惟經絡預料,明年低息環境將會告終,銀行或財務公司要在按揭策略上多花心思,推出更多元化按揭計劃及優惠,才能爭取按揭市場更多份額。

  由於低息環境不再,縱使2017年首10個月轉按金額及宗數達1007.1億元及30486宗,較前一年大升82.6%及53.8%,但大部分於早兩年仍然選用H+1.7%或P-3.1%按揭計劃的業主已於去年辦理轉按,預料今年全年總轉按金額及宗數可達約1150億元及34500宗水平,比前一年同期升55%及32.6%,但2018年轉按比例料比今年減少20%。

  當前,環球政經格局仍存在不少不明朗因素,如地緣政治風險存有暗涌,美國縮表及稅改影響不容忽視,加上歐美央行收縮貨幣政策等等,香港金融市場亦有可能受到以上因素影響。經絡指出,現時香港資產價格持續上升,已達至歷史新高水平,樓按市場可謂有危亦有機,建議業主慎防未來加息及外來環境帶來的風險,并考慮自身負擔能力,不宜盲目高追入市。

[责任编辑:蔚然]