中環新海濱三號商業用地(即內地段第9088號)18日起開始公開招標，但同以往不同，是次採用「雙信封制」，價格建議和非價格建議兩者評分比重相同，各佔五成，意味中標者可能不是出價最高的一方。此外，是次招標期特長，至明年6月18日截標。有測量師稱，估計地皮值約370億至400億元，較今年1月下挫約兩成。雖然現時不是出售大型商業地皮的好時機，但以庫房收益及中區長遠發展，理解政府做法，如成功出售可增加市場信心。

　發展局發言人指出，政府只會接納不低於設定底價的出價，保障項目能為庫房帶來合理收益。至於非價格建議，須滿足城規會2016年為用地通過的規劃大綱。

　未必價高者得

　仲量聯行估價諮詢部資深董事周若瑜表示，中環海濱商業地皮位處香港的核心位置，又坐擁維港景觀，對發展商具有相當吸引力。然而，香港寫字樓及零售市場仍受到疫情影響，並處於下行周期，發展商出價必然會較保守。

　萊坊執行董事林浩文亦表示，中環海濱商業地採用雙信封形式招標，估計流標機會較低，但未必是價高者得。他估計，在這招標形式下，估計地價約370億至400億元，樓面呎價約2.3萬至2.5萬元，比1月時估算低約20%。長期租金回報率料3%至4%，資金回收期約25至30年。

　從規劃署模擬圖可見，中環新海濱三號商業用地可建樓面並不算大。

　估地價約400億

　林浩文又預期，地皮只會有3至5個發展商或財團入標，除本地大型發展商外，大型中資也會積極參與，部分會以合組財團形式入標，或中標後引入策略性投資者。

　港府早於今年2月宣布以「雙信封制」出售該地皮。投標者須同時遞交價格建議和非價格建議(設計建議及模型)，兩建議的評分比重相同，各佔50%。委員會和團體均對政府採用「雙信封制」出售該地表示歡迎，並希望用地盡快發展。政府敲定評審準則時，充分考慮了他們的意見。

　三號用地地盤面積約為47967平方米，指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站)用途，發展商可自行規劃為寫字樓、商場或酒店，最高的樓面面積可達15萬平方米。買方將須在用地範圍內提供不少於2.5萬平方米的公眾休憩空間(當中不少於1.2萬平方米須設於地面)、一個橫跨龍和道和耀星街的連貫園境平台，以及多層行人通道以連接中環核心商業區內陸部分和海濱，這些公共空間和行人連接設施未來會全日免費開放。根據規劃署中區(擴展部分)分區計劃大綱核准圖，用地亦有嚴格的建築物高度限制，西邊最高為主水平基準上50米;東邊最高為主水平基準上16米。(記者周健鑫)