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祝中環中心拆售成功

2018-07-23
来源:香港商報

  去年香港中環有一宗甲級商廈世紀交易。經過近一年的洽談,香港首富李嘉誠旗下的長實(1113),出售中環中心75%業權予由多位內地及香港投資組成的財團,當時成交價達402億港元(約347.3億元人民幣、51.2億美元、39.4億英鎊)。新買家一如市場所料,部署分拆中環中心的樓面,最近看新聞,據傳中環中心拆售洽購已近尾聲云云!

  去年中環中心交易涉及47層樓面、合共122萬平方呎,平均每平方呎價約3.3萬港元(即平均每平方米30.7萬元人民幣),呎價打破當時商廈的成交紀錄。新業主最近拆售叫價更高達呎價4.6萬至5.2萬元不等。嘩!換言之,未夠一年就把樓價炒高多39%至57%,認真厲害!

  現時中環寫字樓確十分吃香,甲級商廈每呎月租動輒60元以上,最貴如國際金融中心IFC月租呎價叫價更高達200元,而中環中心現時租盤叫價最便宜也要65元,高層更高達100元。中環中心新業主分拆部分樓面出售,接貨的買家可能要出價每呎高達4.6萬元才能購入,若以現時市價租金100元租出,租金回報率約2.6厘,此租金回報是否吸引,就頗有爭議,因為現時美國國債孳息率都近3厘。

  今天中環寫字樓租金貴絕全球,最近國際物業中介機構世邦魏理仕(CBRE)公布全球首季甲級商廈調查顯示,本港再度成為全球最昂貴寫字樓市場,中環地段租用的一年成本——包括租用、稅務及服務費,達每平方呎307美元(2395港元),換言之,每呎月租達200元,比次名的倫敦西區的235美元高出三成。

  不過,中環商廈租金升勢能否保持,必勝就好懷疑,因為必勝有幾位在中環辦公的老闆朋友都話租金太貴,實在頂唔住,正部署遷出中環。最麻煩今年遇上中美貿易戰擴大,全球息口又漸漸回升,人民幣匯價回軟,加上由年初至今股市亦反覆回落,對已高不可攀的中環樓價和租金,短期內要再創新高,恐怕有難度!要拆售中環中心要快手了,祝新業主好運。

  長實轉購倫敦物業回報更高

  相對去年售出中環中心套現402億元的長實,6月份在英國倫敦斥資10億英鎊(105億港元、90.6億元人民幣、13.4億美元),收購倫敦LiverpoolStreet火車站及地鐵站毗鄰甲級寫字樓5Broadgate,全幢建築面積約120萬平方呎,物業在2015年才落成十分簇新。5Broadgate還有一大賣點,就是早已全幢租出,租戶是物流巨企UBS,承租作為英國總部,租約年期更長至2035年。

  長實方面曾披露,5Broadgate帶來固定收入及可觀回報,與出售中環中心相比,5Broadgate物業的呎價僅及中環中心三分之一。長實運用出售中環中心所得的四分之一金額,購入5Broadgate物業,每年可得租金收入接近中環中心的一半。以這兩座物業之成交價計算,5Broadgate物業的租金回報率較中環中心高接近1倍。

  必勝認為去年中環中心這宗交易,始終長實最着數,據了解,中環中心收租一年為長實貢獻約8億元收入。長實已收了中環中心廿年租,今次趁高位出貨套現回50年的租金收入大賺一筆,再將這筆利潤調動少少去海外掃平貨,換入價格更吸引租金回報更高收入更穩定的英國物業,兼可以分散投資風險一舉多得,最終站於不敗之地。

  必勝

[责任编辑:朱剑明]
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