陽春3月，內地地市雖然沒有迎來成交量的大幅井噴，但就房企參與土拍熱情來看，的確比2018年四季度有所改觀，高溢價地塊成交數量增加之勢十分明顯。據CRIC統計，各能級城市溢價率均有所上揚，尤其是二線城市部分地塊溢價率明顯上升，考慮到信貸政策有所放鬆，房企現金流相對寬裕，土地市場呈現出欣欣向榮之勢。為還原最真實的土地市場，本文以重點一二線城市為研究對象，對2019年開年以來地市成交情況、高溢價地塊進行深入探索，以期為各大房企新增土儲提供參考。

　　3月迎來供應潮

　　總的來看，進入2019年二線城市土地流拍率明顯下滑，溢價率也有所上升，尤其進入3月份，土地市場升溫更為明顯，高溢價率地塊層出不窮。從高溢價地塊佔比情況來看，較2018年四季度也有明顯增加。究其原因，主要是由二線城市樓市小幅復蘇，加之企業境內發債總量上升且融資成本回落、房企融資環境「回暖」，資金較為充裕，紛紛加入下一輪的「搶糧大戰」。加之這些出讓地塊底價低於預期，多數企業抱志在必得的態度參與競拍，最終使得溢價率明顯上揚。

　　南京近期掛牌的兩幅住宅用地即是典型的例子，起拍樓板價明顯低於周邊同類地塊成交價，以西善橋G02地塊為例，起拍樓板價13237元(人民幣，下同)/平方米，周邊同類項目售價在3.5萬至3.9萬元左右，即使按照最高樓面限價19172元/平方米成交，盈利空間也十分巨大。在當前地價回歸比較合理水平的局面下，不失為拿地良機。

　　從當前土地供應情況來看，3月底大概率將迎來一波集中供應潮，在地價較為合理、樓市頻現「回暖」象的當前，抓住機會搶奪優質地塊是當務之急。尤其人口、產業支撐能力較強的城市可重點考慮，譬如杭州、西安、鄭州等人口流入較多的城市;而那些目前供求關係平衡、房價已經過度透支的城市，雖然存在一定的投資機會，但這個時候拿地的投資回報率也會明顯下滑，建議仍需謹慎處之。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇