中國內地一季度社融增量8.18萬億元(人民幣，下同)，比上年同期多2.34萬億元，明顯超預期;3月末，廣義貨幣(M2)同比增長8.6%，創13個月以來新高。聯繫到3月房地產市場回暖，各線城市成交量皆有增長，一線城市更是顯著放量。在信貸超預期的作用下，樓市「小陽春」能否延續更長時間周期?

　　年初多城下調房貸利率上浮比例

　　受惠於貨幣超預期增長，銀行業流動性充裕，雖然房地產信貸受到資金流向嚴格管控，但房貸依然是甚至是唯一可投放優質資產，銀行貸款在執行「限貸」政策過程中普遍鬆綁，集中體現在以下兩點：

　　其一，年初1至2月份，北京、上海、青島、合肥等市相繼下調房貸利率上浮比例，典型如合肥，二套已結清房貸的家庭，房貸利率參照首套利率執行。

　　其二，3至4月份，部分城市的部分銀行開始下調首套房首付比例最低至二成。如佛山是首個降低首付比例的城市，無房無貸家庭在非限購區域購買首套房，最低首付比例降至二成。另外，自4月10日起，無房無貸家庭購買首套房，徐州郵儲銀行最低執行二成首付，但實際首付比例則要參照客戶個人資質，包括收入、工作單位、還款收入比例、期限、婚姻情況等綜合打分評定。

　　我們認為，未來仍將有更多城市將下調房貸利率上浮比例，多數城市或將恢復基準利率，甚至不排除折扣利率再度登場。

　　貨策續大幅寬鬆不確定性增

　　一季度社融超預期，考慮到社融數據對宏觀經濟有一定的領先性，疊加3月製造業採購經理指數(PMI)、出口等多項經濟指標超預期，典型如3月出口超預期增長21.3%，對美貿易也由負轉正。預示宏觀經濟下行預期明顯改善，有望在二季度提前企穩回升。與此同時，3月房地產市場出現「小陽春」行情，將增加貨幣政策繼續大幅寬鬆的不確定性。

　　3月，79個重點監測城市商品住宅累計成交3822萬平方米，同、環比分別增長8%和89%。其中，一線城市成交顯著放量，成交量同比大增60%，北京更是同比倍增。二線城市也有回暖徵兆，成交量同比增長8%。合肥、南京、福州等市場升溫，成交量同比漲幅都在80%以上。青島、長沙、西安等市場熱度不及去年同期，成交量同比仍處下降通道。53個三四線城市成交量同比微升2%，但一季度累計成交量同比仍下降17%，城市市場之間分化加劇，如中山、珠海、洛陽等成交量升至高位，同比翻倍增長，而桂林、淮安、韶關等市場未見實質性好轉，成交量同比皆腰斬。

　　綜上，樓市、地市齊回暖，難免將導致政策寬鬆預期減弱，對後續市場發展，我們有以下兩方面判斷：

　　其一，二季度房地產市場將出現波動和反覆，內地基建和房地產投資快速增長，對外貿易有了新轉機，宏觀經濟數據上出現一些波動，也會影響到房地產調控政策繼續放鬆的預期。另一方面，自去年下半年以來，核心一二線市場開始低位回升，持續「熱銷」消耗了比較多積壓的首置和改善的自住客戶資源，也會導致後期需求乏力的狀況發生。

　　其二，城市分化格局恐將延續更長時間周期。受惠於產業轉型升級、人口加速聚集，一二線以及部分強三線城市市場需求仍有支撐。因市場購買力明顯透支，疊加棚改貨幣化安置逐步退場，弱三線以及更低能級城市市場前景難言樂觀，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇