新《土地管理法》對行業有什麼影響?

2019-09-17
来源:香港商報

  近日,全國人大常委會審議通過了關於土地管理法、城市房地產管理法的修正案,主要有以下七點變化值得關注:其一,破除集體經營性建設用地進入市場的法律障礙。其二,改革土地徵收相關制度。其三,允許已經進城落戶的農村村民自願有償退出宅基地。其四,為「多規合一」改革預留法律空間。其五,將基本農田提升為永久基本農田。其六,適應放管服改革要求,合理劃分中央和地方土地審批權限。其七,土地督察制度正式納入土地管理法律制度。新法又將對經濟社會和房地產市場發展帶來怎樣的影響?

  為供地增加重要渠道

  此次土地管理法修改在土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革方面均有所突破,尤其是允許集體經營性建設用地入市,為城鄉一體化發展掃平了制度性障礙,堪稱最大亮點。我們認為集體經營性建設用地的入市,實質上是將實踐中總結的相關經驗上升到法律層面使其合法性的做法。事實上,集體經營性建設用地入市近年來一直都有進行,例如自2015年起就有北京大興等33個地區開展集體經營性建設用地入市試點。

  須要注意的是,放開對集體經營性建設用地入市,並不是給「小產權房」開口子,小產權房當前以及未來均不會轉正合法化。全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶在新聞發布會中也明確指出,入市集體建設用地不能用於建設商品住宅,而必須是工業或者商業等經營性用途。也就是說,此舉更多的是在為工商業提供生產經營用地,而並不允許利用集體建設用地進行住宅開發,因此並不會對商品住宅市場造成影響。

  但反之對增加租賃住房供應,特別是推動租售並舉制度的發展具有積極影響。截至目前已有試點18城將集體建設用地用於建設租賃住房,特別是北京、上海等供地緊俏的一線城市規模效應顯著,通過盤活存量集體建設用地資源,增加租賃住房供應,有利於促進房地產市場長期穩定發展。

  積極推動租售並舉制度發展

  整體來看,土地徵收的完善和允許農民自願有償退出宅基地積極作用顯著,我們認為一方面隨農民自願有償放棄宅基地的實行將有效促進農村城鎮化的推進,另一方面在土地徵收上保障農民物質權益,在成本減少和收入得以提升作用下,未來在房地產市場的需求也將隨之增加。

  綜合而言,此次新修改的土地管理法吸取了實踐的成功經驗並上升到法律層面,尤其是允許集體經營性建設用地入市成最大亮點,打破供地二元體制,為未來土地供應增加一個重要渠道。但鑒於入市集體經營性建設用地不能用於商品住宅開發,因此對商品住宅市場影響寥寥,但在對增加租賃住房供應,特別是推動租售並舉制度的發展具有積極影響。另外,新法在土地徵收上和自願有償放棄宅基地上的規定將有效推動農村城鎮化進程,未來農民在增進財產性收入下,大概率將增加釋放房地產需求。

  易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

  (逢周二刊出)

[责任编辑:朱剑明]
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