在香港，房地產領域出現很多財富故事。本期的主人翁就是有「舖王」美譽、人稱「波叔」的鄧成波。波叔於今年5月辭世，享年88歲，留下了總值達730億元近200項的房地產王國。不可否認，波叔確實眼光獨到，點石成金造就今日大把資產在手，但近年其家族成員頻頻沽售套現，單計去年一年就放售逾百億元物業，不得不讓人揣測集團是否真如外界所說深陷困局？

　鄧成波算得上是本港白手起家的成功人物，《福布斯》2021年香港富豪排名，波叔以身家47.5億美元(約370.1億港元)，位列第19名。而其身家想必遠遠不止此數，因為波叔未將集團上市，所以個人資產很難估算，據外界爆料，其名下資產至少有800億元。

　波叔追悼會上派發的波叔生平紀念冊子上寫着：「波叔於1934年出生於南海九江，五歲時父親去世，由母親獨力撫養，後隨母來港，16歲即投身社會成為霓虹燈廣告學徒。於60年代透過霓虹燈招牌，發掘到商舖投資價值，其後於80年代創立成功集團。」

　紀念冊還提到：「1991年，波叔以6000萬元購入旺角奶路臣街豪門酒樓，重新包裝成主題式商場——旺角電腦中心，成為九龍區地標。90年代，波叔旗下已擁有市值逾100億元的房地產項目，奠定了『舖王』地位。」從上述介紹可知，波叔40多歲才轉戰房地產業，具體是如何賺得第一桶金的？這個市場上流傳兩種說法，一是他於美孚開始投資，另一是他最初炒賣西環一帶樓花而起家。

　遇金融風暴擱置上市欠下巨債

　「舖王」早已成名多年，但波叔不是一直都順風順水的。坊間流傳1997年波叔有意將逾70億元的物業上市，但遇上亞洲金融風暴，不論股市還是樓市都大跌，上市計劃被迫取消，有傳他欠下巨債，高峰期多達40多億元。為東山再起，波叔將部分持貨沽出，包括把當時回報率高達8.4厘的旺角電腦中心以4億元易手，帳面獲利3.4億元。

　經歷金融風暴後，波叔藉着政府推出活化工廈政策，開始將資金投放於工廈，並申請活化，之後將其拆租或出售等。據了解，他持有至少逾200個工商舖物業，而這200個還不計這幾年陸續沽出套現的。

　翻查資料，四年前波叔家族成員還在頻繁投資，當時前後斥資至少260億元，掃入逾40個工商舖、酒店及商住舊樓地盤物業。其中一項矚目的投資，是2017年以約12億元購入屯門「龍床盤」菁雋，曾計劃作收租，亦曾考慮發展為高端長者屋，最終重新包裝後推出發售。

　仍有40億資產物業在售

　不過，受到修例風波及新冠肺炎疫情衝擊，波叔家族的餐飲、酒店業務均受影響，也屢屢傳出財務問題。自2019年底開始，波叔從積極入市轉為保守，近年更轉為瘋狂沽出，因此被外界指是為挽救生意。為何這樣說？因為單計2020年波叔就已放售總值逾120億元的工廈、商廈、舖位、酒店等物業，但僅成功沽出其中3項，套現約10.2億元。

　而今年至今沽售步伐未停止，因此在波叔辭世後，家族擁有的這些地產項目被做文章，有說賣這的有說賣那的，最後還是他家族的旗艦「陞域集團」發出了一份39項待售物業的清單，以標售價格計，合共涉資逾41億元。單計波叔辭世後這幾個月，其家族成員就已累沽出價值逾80億元的物業，當中有約40億元屬於工廈物業，比重高達一半。本月，波叔家族持有的粉嶺全幢工廈勉勵龍中心，以6.95億元沽出，亦為今年粉嶺區最大宗全幢工業物業成交。

　雖然頻頻沽售套現僅是波叔房地產王國的冰山一角，但若無緣由做出該舉動着實會引發外界猜想。首先，時機不對。在疫情當下，舖市難有好價的時機，頻頻沽貨，在常人看來完全是虧本生意，更別說是深諳投資的波叔。其次，價格不對，在低迷的市道下，雖然難有好價，但波叔家族沽出的項目中，也頻有蝕讓個案，最肉痛的應該是售出葵涌中央工業大廈全幢，作價9億元，而是次交易帳面虧損1.8億元，貶值16.7%。

　高息借錢為下一代

　人到晚年，一般都想維持現狀安穩。而能讓波叔這樣晚年還頻頻賣舖的可能是坊間說的「救仔」了。波叔與第一任妻子生了三個兒子，與第二任妻子生了兩個兒子。而在波叔的追悼會上，被坊間盛傳多年的私生子亦得正名，在靈堂一字排開子孫的花牌，五子鄧耀昇之後，還有一個花牌下款寫着「兒子耀鴻」。

　據說波叔的幾個兒子各司其職。長子鄧耀宗已經年過60歲，以打理家族的地產生意為主。而波叔的次子鄧耀文承包了家族產業的所有工程業務，三子鄧耀輝以開創眼鏡店為主，90年代就已經開辦了眼鏡連鎖店。

　而第二任妻子的兩個兒子相較而言同樣出眾，亦深受波叔寵愛。鄧耀邦是波叔五個兒子中學歷最高的一位，獲博士學位，這些年開始接觸家族產業，專注於飲食這一部分。坊間有傳最受波叔偏愛的則是第五子鄧耀昇，幾乎是將其當作接班人培養。波叔在十年的時間內，逐步將個人產業交予這個兒子打理，更讓他放手一搏進軍酒店產業。

　鄧耀昇在2013年成立陞域集團並接手管理父親多項資產，除餐飲業外，近年亦大舉投資養老、酒店生意，並先後入主易通訊(8031)及松齡護老(1989)兩家上市公司，業務可謂五花八門。然而，鄧耀昇始終年輕，資歷尚淺，誤判局勢，導致虧損嚴重，集團深陷財政危機，包括今年初被松齡護老集團的控股股東Pine Active Care入稟高等法院，追討至少2.6億元及扺押的地皮，事件最後由波叔家族悉數償還後解決。

　波叔早前也坦誠向銀行借錢，市場有傳聞指波叔與鄧耀昇二人向財務公司借款的年息最高達到30厘，波叔表示銀行利息會較低一些，但因已向銀行「借到爆」，即使財務公司利息再高，也「咁就貴啲都要借，要供樓維持商譽」，理由是「為了下一代」。

　二代轉型急於求成

　波叔家屬之前在報章刊登訃文，寫上波叔「高瞻遠矚、刻苦勤儉、審時度勢、隨機應變」四句銘言，是他終其一生的處世及營商哲學。波叔走得也很突然，入院短短一個周後就與世長辭，其生命的最後幾年也在沽貨還債中度過，不禁令人感慨。波叔叱咤舖壇30年，從白手起家到成一代「舖王」，而今傳奇謝幕，留下百億江山，二代接盤後能否再續輝煌，尚未可知。

　華大證券首席宏觀經濟學家楊玉川表示，鄧成波是香港做地產投資的一個標誌性人物，他能成為舖王，一定程度與香港在內地改革開放後的經濟起飛有關，改革開放對香港其中一個影響就是房地產業的空前繁榮，價格持續上升。精明膽大的鄧成波抓住了這個機會，憑着眼光和運氣成就了他的人生傳奇。不過，房地產投資是一個高槓桿行業，投資商舖一般金額較大，配上較高的槓桿，算是一門高風險高回報的生意，順利時自然大賺特賺，不利時遇上銀行逼債，也會虧得血本無歸。鄧成波生意上一些困難時刻，大多就和經濟不景、舖價下跌、銀行催還貸款有關。

　中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，鄧成波是一名成功的投資者，卻不一定是成功的管理者，像他在傳承問題上亦有失算，就是繼承其業的第二代力求轉型，急功近利以致負債累累。幸好波叔家底雄厚，在逆市中買入的酒店等資產，待疫情結束或能慢慢好轉，現時只是現金流上的問題而已，不是結構性問題。他續指，家族傳承是門學問，可給子孫一筆錢，從中選出最優秀的管理者，或者成立家族信託幫忙打理資產。而鄧成波其實一早應該將其在商舖上面所學理論化，交由專業管理團隊打點，像「股神」巴菲特一樣。(系列之五)(記者 邱媛媛)