【掌舵人專訪】指禹洲負債結構清晰透明 林龍安：看好香港樓市

　內地龍頭房企之一的中國恒大(3333)危機未解，似給內房企業們敲響一記警鐘，在去年剛踏入千億房企之列的禹洲集團(1628)此際亦更為謹慎。禹洲集團董事局主席林龍安接受本報專訪時強調，禹洲的負債結構整體非常清晰透明，不存在隱性的金融風險和問題，並將繼續優化債務結構，爭取在今年年底實現全面指標進入綠檔。香港商報記者 邱媛媛

　禹洲早在2014年進軍香港房地產市場，當年斥資3.74億元購入香港西半山堅道48號物業作重建發展，並於去年正式推出市場招租。此外，禹洲亦自2018年起收購土瓜灣旭日街17號泰捷工廠大廈，並於去年底向城規會申請重建作住宅，料將提供208伙，目前該大廈正進行拆樓前預備工作，預計2022年完成拆卸，整個項目預計於2025年完成。

　看到港府在積極解決住房問題

　談及未來在香港市場還會不會進一步拿地，林龍安表示，集團非常關注和看好粵港澳大灣區的發展趨勢，並且也一直密切關注香港房地產市場的動態，如果在香港有合適的拿地機會或拿地方式，也會考慮繼續布局香港的房地產市場。至於是否與其他地產商一起拿地，他指持開放態度，重要的在於利潤空間要有保證，開發節點和工期有保障，在這個基礎上，如果未來有機會為香港市民的住房做更多的貢獻，禹洲十分願意。

　「香港內部深層次發展壓力始終存在，但也有看到港府在積極介入。」談到香港樓價高企的問題，林龍安指出，面對「高地價、高樓價、高租金」的問題，港府也陸續推出增加土地供應、增設特別印花稅、重推居屋計劃、推出港人港地計劃和收緊房屋借貸等等措施，相信在「十四五」規劃和國家「努力實現全體人民住有居所」的指引下，香港樓價過高的問題在未來能夠逐步解決。

　禹洲從未用過商票

　去年國家三部委明確提出房企資金監測和融資管理的三檔規則後，「三條紅線」成為繼土儲、營收等之外，考核房企安全經營的重要指標。而禹洲現時距離三條均達標還差臨門一腳，因剔除預收款後禹洲的資產負債率為73.98%，較監管規定的70%高了一點。林龍安表示，截至2021年中期，禹洲的淨負債率為80.42%，現金短債比為1.85倍，均遠遠優於紅線警戒指標，禹洲一直以來嚴格主動對債務進行管理，今年中期更是將總債務從去年底的640億元(人民幣，下同)大幅降低到了602億元。未來禹洲還會以「三條紅線」為指引，繼續優化債務結構，減負債，降槓桿，爭取在今年年底實現全面指標進入綠檔。

　恒大債務風波令行業聞風喪膽，對此，林龍安表示，以往禹洲更多的是依靠標準化的公開市場融資，所以禹洲的負債結構整體還是非常清晰透明的，不存在隱性的金融風險和問題。近期，國家開始管控商票，而禹洲從來沒有發行和使用過商票，所以風險是可控的。此外，在公司內部，禹洲也建立了比較嚴明的財務風險管控團隊，同時積極聽取獨立第三方機構的建議和意見，亦與覆蓋的券商分析師及評級機構的分析師保持每月定期的交流，確保有關債務管控、風險識別等方面做到內外部的協調和對接，提升風險防控能力。當然，未來禹洲還是會堅持通過產品力、營銷、抓回款、降負債等方式改善現金流，同時積極的審視內部的融資渠道，對於有潛在風險的融資工具積極自查、叫停，使得融資更加的規範化，嚴格防空金融風險。

　禹洲自去年踏入千億房企之列後，今年的目標亦更上一層樓，就是實現1100億元銷售收入，而截至中期已完成了47.92%。對於是否有信心完成全年目標，林龍安表示非常有信心，因今年下半年禹洲的可售貨值達到1319億元，其中60%為新貨，對應去化率達到43%即可完成1100億元的合約銷售目標。

　拿地只拿對的不拿貴的

　土地儲備一直以來是內房的必爭之地，而今年上半年禹洲僅拿了4塊地，較去年同期的11塊地大減。對此，林龍安回應道，禹洲拿地策略是理性而審慎的，同時，也觀察到上半年內地的土拍市場熱度不減反增，特別是在集中拍地政策推出的初期，不少同業高溢價搶地，地價哄抬導致利潤率大打折扣，在這種情況下禹洲選擇了暫時保留現金，不盲目拿地，不過度投資。現在，集團也正在積極研判下半年的土拍市場走向，希望下半年在市場的窗口期補充土儲，發揮禹洲累積的預算優勢，不拿貴的只拿對的。

　禹洲於今年中公布將分拆物管業務禹佳生活服務上市，林龍安表示，上市正在有條不紊地進行，預計不久之後就可以順利IPO。未來發展預期方面，他指預計商業板塊將會成為本次分拆的一個亮點，商業租金每年增長率30%左右，具體的增長得益於出租率、租金及新項目的提升。而目前禹洲商業業務主要集中在海西經濟區、長三角地區和大灣區等都市圈，擁有已開業項目28個及籌備期項目11個，共39個項目，打造商業面積超152萬平方米，發展勢頭很好。