戴德梁行發表今年第三季香港房地產市場回顧及展望指，寫字樓市場續錄得負吸納量，整體待租率升至17.7%，促使寫字樓租金繼續調整。戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝進一步預測稱，隨着年底前新寫字樓不斷落成，年底甲廈待租率將達到19%，將是歷史新高，打破2004年以來的紀錄。

恒基地產旗下The Henderson（左，箭嘴示）和長實旗下的長江中心2期（右，箭嘴示），均在2023年年內落成，都是中環罕有新建成的甲級寫字樓。恒基網站、長江集團網站圖

蕭亮輝表示，在環球經濟前境不明朗情況下，季內續見企業縮減樓面或退租個案，令香港甲級寫字樓市場吸納情況繼續走軟。今年第三季整體甲廈淨吸納量為負22.59萬平方呎，今年累計負64.68萬平方呎。整體待租率因而被推至17.7%水平。甲廈租金繼續調整，按季錄得1.7%跌幅，年初至今累跌5.5%，當中以港島東和九龍東等非核心區的跌幅較為顯著。

新租賃成交方面，本季度的新租面積較上季增長約40%，總面積錄得81.06萬平方呎，當中包括九龍東數宗備受市場矚目的巨型樓面成交，以及一些預租個案。按地區劃分，超過五成（51%）的租務成交位於九龍東，20%位於大中環地區，灣仔/銅鑼灣地區承造16%的租務。

料本港寫字樓租金跌5%至7%

按行業的新租賃面積劃分，第三季度各行業比重相對平均，除了科技、媒體及電訊行業（21%）最為活躍外，消費品/製造業（18%）、銀行及金融業（18%）、公營機構（13%）和專業服務（11%）等行業的新租面積佔比均超過10%。科技、媒體及電訊行業的代表租客有香港寬頻、NEC（日本電氣）等公司，銀行及金融業則有天風國際證券、安信信貸等，醫院管理局則是公營機構領域大宗新租務的承租人。戴德梁行表示，該現象反映不同行業的企業在租金調整下，紛紛抓緊機會進行樓面整合和升級搬遷活動。記者翻閱報告時發現，醫院管理局承租7.53萬平方呎，成為第三季最大甲廈租客，租用商廈為九龍灣啟匯。

另一方面，從中區的新租賃面積可見，來自內地企業的新租賃需求佔比自通關以來明顯增長，佔中區首三季度新租賃面積約36%，較2022年全年17%佔比增長不少。期望中資企業能繼續為香港寫字樓租賃市場注入新動力，支持寫字樓市場逐步復蘇。至於租金走勢，戴德梁行方面維持原先預測，即全年跌幅介乎5%至7%。

第三季住宅交投量按年挫兩成

另一方面，持續加息及股票市場反覆向下等不利因素繼續壓抑住宅成交，季內各類住宅市場樓價跌勢加快。息口持續高企且走勢未明，加上近期股票市場動蕩，在市場缺乏利好因素下，潛在買家普遍持觀望態度。第三季住宅物業成交宗數不足9200宗，按季和按年分別挫25%和21%。由於市場購買力受壓，季內續見發展商以貼市開價的方式推盤以吸引買家，搶佔部分二手市場購買力。1月至9月一、二手成交佔比未見明顯改變，反映第三季住宅交投量屬「一、二手齊跌」。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，住宅價格方面，根據政府數據（截至8月），整體住宅物業價格5至8月之間4個月樓價連跌4.2%，年初至今升幅收窄至1.3%，使年初受通關所帶動的升幅幾近被蒸發。若根據戴德梁行自家追蹤的私人住宅物業指數，截至9月尾，樓價年初至今累計已錄得約0.5%跌幅。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望後市市場普遍認為息口仍未見頂，即使政府及後提出減辣措施，雖然可為樓市在下行周期帶來穩定性及恢復部分潛在買家的入市信心，樓價仍會持續波動一段時間。她預期本港樓市在息口回落前仍存在下行壓力，2023年全年樓價或跌0至5%，而住宅成交量或會比去年減慢0至5%，至4.3萬至4.5萬伙左右。（記者王丹丹）