城鎮老舊小區改造普遍面臨「人」「地」「錢」的難題，而投融資問題是老舊小區改造工作的關鍵。在實施2020年第三批老舊小區改造項目時，廣西南寧市引入社會資本，將短期建設支出轉化為合作期內每年的可用性服務費和運營維護費的PPP模式，加速推進城鎮老舊小區改造工作。首期PPP模式老舊小區改造項目於2021年9月底全面開工，目前改造已基本完工。

 

 

    葛麻小區是南寧市2020年第三批城鎮老舊小區改造PPP項目青秀區第二片區中的一個。改造前，葛麻小區存在居民和商鋪共用排水管、污水冒溢、化糞池損壞、道路坑坑窪窪等問題，改造後道路整潔，煥然一新。

 

    2020年，廣西壯族自治區人民政府辦公廳印發《廣西進一步加快推進PPP工作促進經濟平穩發展十條措施的通知》，自治區住房城鄉建設廳指導南寧市採取PPP模式，多渠道籌措資金，有效緩解城鎮老舊小區改造資金壓力大問題。同時，按片區劃分城鎮老舊小區改造區域，以「大片區」模式進行打包，整合資源，統籌推進各片區改造項目前期工作。「大片區」模式有效避免了傳統模式易導致的前期工作進度不一、投資規模小、難以融資等問題。

 

    截止目前，南寧市採用PPP模式推進的城鎮老舊小區改造項目共涉及307個小區、50325戶，涉及居民約15萬人。總投資15.27億元，通過PPP模式引入社會資本解決缺口資金5.19億元。

 

    但對於社會資本來說，如何融資、能否盈利，是其必須破解的現實難題。南寧市PPP模式實行BOT （建設—運營—移交）的運作模式，由項目公司通過自籌、融資等方式解決資金缺口問題。南寧市工程諮詢集團有限公司工程師勞佩儒介紹，項目回報機制有使用者付費和可行性缺口補助兩種。使用者付費收入不足以覆蓋項目公司建設投資和運營成本時，由政府給予項目公司一定的補助。待公司慢慢回本後，政府也就可以省去這項工作開支。「其實這也是『居民受益、企業獲利、政府減壓』的多方共贏模式。」

 

    「改造初期投入大、回報周期長，要讓改造資金轉起來，得算一本細水長流的賬。」威凱公司負責人張展翔說，葛麻小區改造項目的改造「賬期」是20年。在這20年運營管理期內，公司核心收入來自小區閒置空間的利用，即通過電動自行車充電設施、物流快遞設施、車輛和行人出入口道閘廣告欄等公共基礎設施配套運營取得收入。未來引入養老、托幼、家政等便民服務，將增加長期穩定收益，加快收回投資成本，實現盈利。

 

    據悉，南寧市絕大多數老舊小區是「三無」小區，因長期缺少維護導致越來越破舊。廣西在推進城鎮老舊小區改造PPP項目時，要求社會資本方（項目公司）除了具有專業能力和資本實力外，還要具備一定的物業管理能力，確保項目形成投、改、管、運一體化。南寧市大多老舊小區改造期間，組建了「老友議事會」，老友議事代表通過召開老舊小區改造專題議事協商會議，採取選聘物業服務企業、居民自管等方式進行管理，實現老舊小區面貌「一次改造，長期保持」。截至目前，南寧市已同步推動12個老舊小區成功引入物業管理公司，居民有強烈意向、正在推進物業服務進駐的老舊小區有78個，老舊小區改造範圍內「三無」老舊小區物業服務覆蓋率正不斷提高。

 

    廣西壯族自治區住房城鄉建設廳城市建設處負責人表示，南寧市採取的PPP模式有效緩解了以往主要依靠政府直接投資導致財政出資壓力過大的問題，形成了多渠道資金籌措機制，統籌政府、社會、居民等合力推動城鎮老舊小區改造，同時從機制上解決了城鎮老舊小區融資難、後續管理難的問題。（馨瑤 徐玉瑩 姚琳尹）