德祥地產（00199）8月26日在深圳舉行投資者開放日。公司已通過更名為「德祥新雲算力集團有限公司」的議案，業務重心由地產移向AI基礎設施。當日股份收報2.875港元，市值約31億港元。

   2.4GW算力網絡初具輪廓

   德祥董事會聯席主席賀學初表示，公司目標是建立連接能源、AIDC、GPU及Token服務的全球網絡。管理層披露，集團規劃及儲備容量約2.4GW，覆蓋7個國家、13個節點，並以可運營資產、算力收入、技術能力、長期客戶及持續現金流作為轉型的落地指標。

   數字並非已投運容量，仍須經過審批、建設、交付及起租，方可轉化為收入和資產價值。對德祥而言，規劃規模只是起點，項目兌現率才是市場切換估值框架的依據。

   南通、環京及香港各有定位

   南通如東項目總規劃1GW，首期200MW，擬依託風電、光伏及地熱降低能源成本，定位為長三角推理算力基地。按公司交流情景，項目電價可進入每度「5字頭」、PUE低於1.2，首期容量已獲客戶預鎖定。

   北京規劃50MW，已取得土地、電力、能耗及用水等條件；張北規劃100MW以上；香港負責國際GPU部署及跨境算力連接。三地分別對應低成本推理、環京客戶協同及國際算力樞紐，項目價值不僅在容量，更在能源成本、客戶距離及交付效率。

   收入模式由機房走向Token

   收入規劃包括AIDC運營、GPU租賃與算力服務、企業模型部署及按使用量收費的MaaS服務。商業路徑是先將MW轉化為GPU算力，再通過統一調度和推理優化降低單位Token成本。底層業務提供規模及現金流，上層平台則提高單位算力收入。

   戰略總監楊森指出，若工程優化令GPU效率提升20%，經濟效果相當於增加約20%產能，卻毋須投入同等資本開支。這也是Neocloud與傳統IDC的主要區別：前者除提供機櫃和電力，還可持續優化及計量算力產出。

   項目融資支撐近期310MW

   管理層估算，南通首期、北京、蘇州及香港科學園等近期項目合計約310MW，總投資接近85億港元。公司計劃以項目融資為主，銀行及金融租賃機構提供約70%至80%資金，並引入產業資本及戰略夥伴；上市公司層面保留配股及可換股債券等工具。

   管理層認為，若項目按計劃交付並穩定起租，公司價值較現有市值有數倍提升空間。相關判斷並非市場目標價，融資成本、項目權益比例及建設進度影響兌現程度。

   隨着首批項目送電、GPU長單起租、Token收入及正現金流出現，德祥的估值錨將由資源儲備逐步轉向營運資產和平台收入。下一階段的重點，是把2.4GW規劃中的可交付容量，轉化為可驗證的合同、收入及現金流。（記者 陳彥潔）