內部傳達“漲價令”

 

　　“現在市場好，政策上又鼓勵買房，所以漲價是早晚的事情。”上述銷售人員表示，最近是很好的買房窗口期，因為很多項目的價格優惠還在推行。一旦政策層面的利好真正落地，這些優惠措施就將取消，項目的售價就會出現上漲。

 

　　本報記者了解到，近期該房企已經召開內部會議，宣布將在12月份對旗下項目的價格進行全面調整，具體調整幅度根據項目所處的地段、商區而定。也即，“漲價令”已經率先在該公司內部下發。

 

　　此前的10月和11月初，該公司已經通過一系列營銷活動，錄得可觀的意向銷售額，并已提前完成全年的銷售目標。因此，轉而通過價格調整來追求利潤。

 

　　早在今年的國慶長假期間，該公司就曾依據剛剛出臺的房貸新政，對市場做出研判，同時結合假期的時間節點，推出價格優惠活動。在這些活動中，該公司的內部員工還認購了一部分房屋。上述銷售人員說，“不可能再有這么大的優惠了。”

 

　　據本報記者了解，受銷售向好的影響，近期北京有數家房企發布了類似的“漲價令”，其主要內容在于，取消優惠措施、推出高端房源，甚至直接上調價格等。調整時間多集中在12月份。

 

　　不僅是北京，在全國其他熱點城市，自9月以來頻繁推出的價格優惠活動已明顯減少。在一些熱點區域，漲價現象已經出現。

 

　　今年10月初，綠城集團浙東公司曾發布文件，要求從11月開始對項目價格進行調整。據本報記者了解，受困于股權交易難題，如今這些項目尚未出現漲價現象。但在浙江區域，個別房地產項目確已漲價。

 

　　有分析人士指出，浙江的民間資本發達，對于政策和市場變化較為敏感，也是在本輪市場調整中最先做出價格下調的區域。受利好政策的刺激，其率先啟動漲價也不足為奇。

 

　　需要指出的是，在房地產市場分化嚴重的情況下，漲價行為并未大面積出現，而是僅限于一線城市和熱點城市的部分區域。在很多市場供大于求的二三線城市，尚未出現明顯的價格調整。

 

　　政策利好改變需求預期

 

　　引發價格調整的根源，在于一系列政策利好引發的市場交易回暖。今年9月30日，央行和銀監會聯合發文，提出首套房購房“認房不認貸”的標準，并重申首套房貸款利率最低優惠政策。10月，三部委又發文降低公積金貸款購房的門檻。

 

　　中國指數研究院公布的數據顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度松綁政策的推動下，10月主要城市成交普遍回升，42個主要城市的商品房成交總量環比增長12.6%。

 

　　按照慣例，“量升”往往會帶來“價漲”的結果。而促使此輪成交量回暖的主要因素，在于需求的大量釋放。

 

　　從2013年年末開始，全國房地產市場漸趨冷淡，由于預期不明朗，需求方陷入嚴重的觀望狀態中。與此同時，年初出現的降價現象，開始“以點帶面”式的蔓延，進一步加劇了市場的觀望情緒。

 

　　直到2014年年中，這種情況才有所改觀。數據顯示，今年7月以來，全國房地產市場成交量呈逐月回升的態勢，10月以來的交易量提升更為明顯。尤其在一線城市，部分房地產項目出現了久違的“搶房”現象。

 

　　中原地產首席分析師張大偉表示，由于供需關系緊張的局面并未根本改變，從8、9月開始，一線城市被壓抑的需求就開始陸續釋放。與此同時，政策利好的不斷刺激，則使市場預期發生逆轉，并進一步促進需求入市。因此，未來樓市成交量將逐漸企穩回升，零星的漲價情況也會繼續出現。

 

　　需要指出的是，在推動漲價的因素中，部分房企銷售任務完成較好、資金壓力較小也是重要方面。中原地產市場研究部統計數據顯示，今年前10月，35家上市房企累計銷售業績達到了12731.8億，同比上漲10%。其中19家企業的業績出現同比上漲。

 

　　分析人士指出，雖然距離年末只剩不到兩個月的時間，但按照10月以來的銷售勢頭，房企沖擊年度銷售目標頗有希望。凡是提前完成銷售業績的企業，都可能做出漲價的布局。

 

　　二手房價現反彈跡象

 

　　從政策層面來看，利好似乎仍未出盡。國務院總理李克強10月29日主持召開國務院常務會議，提出“穩定住房消費”的說法。這一表態被市場理解為利好，次日，地產股大幅上漲。

 

　　本報記者還了解到，智囊機構已將一份調整樓市政策的整體方案提交至監管層，其中包括對交易環節的稅費進行減免，并對限購進行微調等，更好地刺激市場成交。若此類政策建議最終“落地”實施，無疑是又一重大利好。

 

　　張大偉指出，在限購、信貸調整之后，以稅費調整為代表的“第三輪救市”政策可能陸續出臺。與此同時，在“土地財政”和“房地產經濟”的驅使下，各地有可能陸續發布更多新的救市文件。

 

　　多家機構的報告指出，政策底部已經過去，未來還將不斷有利好釋放。這將刺激市場進一步回暖，并促進房價逐漸回調。

 

　　事實上，這種刺激的作用十分明顯。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發布了《關于調整本市普通住房標準的通知》，調整了該市關于普通住宅的認定標準，并將自11月20日起執行。受此利好消息的影響，一些二手房業主驟然提高報價，甚至不惜違約。

 

　　從數據上看，價格回調的跡象已經出現。來自國家統計局的數據顯示，今年10月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格平均環比下降0.3%。雖已連續6個月下滑，但降幅已連續兩個月收窄。

 

　　同期，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌，其中北京二手住宅價格環比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環比均持平。二手房對市場變化的反應最為敏感，也往往被看作是先導性指標。多數機構指出，二手房價格出現上調，表明整體房價已有反彈跡象。