金管局再降按揭成數

　　中細樓火火火 三新招辣辣辣

　　【香港商報網訊】面對樓市持續升溫，金管局繼2013年2月後再推新猷——金管局總裁陳德霖昨宣布進一步減低住宅按揭成數。今起生效的「新三辣招」包括：將700萬元或以下的自用「細價樓」按揭，從70%降至60%;第二套住宅按揭降至40%;非自用物業按揭上限降至40%。市場普遍認為，短期內新辣招有望為樓市降溫。 香港商報記者 潘奕祺

陈德霖

　　事實上，對是次出招，市場早有心理准備。此前，已有傳聞指港府會在預算案後出招穩定樓市。至昨早，財政司司長曾俊華出席電台節目時亦稱「不排除出招」，並且會「快及狠」。說時遲那時快，至昨午3時多，金管局宣布總裁陳德霖將會見記者。等到下午4時半，陳總裁果然宣布推出新「三辣招」。

　　新三辣招中，最受關注的是價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭成數下調至60%。亦就是說，現時最高可按70%而價值不高於600萬港元的物業，最高按揭成數劃一下調到60%。而第二套自用住宅物業的「供款與入息比率」上限，由現時最高50%調低至40%，而在利率壓力測試下的上限由現時最高60%調低至50%。此外，各類非自用物業按揭貸款，包括住宅物業、工商物業及車位按揭貸款的「供款與入息比率」上限，由現時最高50%調低至40%。以上三項逆周期措施即時生效，但昨日或以前已簽訂臨時買賣合約的借款申請則不受影響。

　　首次置業人士影響較大

　　同時，按揭證券公司昨宣布，合資格住宅物業可敘造的最高按揭成數將由90%下調至80%;而有固定收入及供款與入息比率不超過45%的首次置業人士，仍可申請敘造最高90%的按揭貸款。另外，監於金管局推三辣招，按揭證券公司暫停接受70%按揭以上的貸款部分申請按揭保險，同時暫停接受高於8成按揭貸款成數的申請。

　　至於推出「三辣招」原因，陳德霖表示，去年下半年開始樓市恢複活躍，住宅物業市場量價齊升，中小型住宅物業市道尤其暢旺，加上見到香港家庭負債占本地生產總值(GDP)的比率亦持續上升，已達64%的曆史新高。因此，有必要推出新的逆周期措施，以保障銀行和金融體系的穩定。

　　他又說：「明白收緊按揭措施會無可避免對部分用家及首次置業人士帶來影響，但近期樓市尤其細價樓持續升溫，金管局職責所在，不可以不采取進一步監管措施去保障香港銀行和金融穩定。」他再次提醒有意置業人士要小心考慮相關風險，尤其是當樓市或經濟周期逆轉，又或息口上升時自己能夠承擔的風險和周轉能力，要量力而為，不要過度借貸。

　　地產商：長遠影響不大

　　市場普遍認為金管局新辣招短期會對樓市有降溫作用，但長遠未必有太大影響。新世界發展主席鄭家純指，雖然金管局進一步收緊住宅按揭成數，可能影響市民上車計劃，短期壓抑需求，但相信買家遲早會習慣樓市措施，長遠對樓市影響不大，集團推樓計劃不會因為樓市新舉措而改變。

　　新地主席兼董事總經理郭炳聯預期，措施只會帶來短期影響;新地副董事總經理雷霆則認為，新措施無可否認會影響首次置業，但相信市場需時適應，而細價樓買家大部分都是自用，且銀行審批按揭一直審慎，加上政府增加住宅供應的政策已漸見成效，相信市場供求逐漸平衡，料未來本港樓市穩定，樓價亦保持平穩。

　　豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝歡迎金管局推出新措施，並表示針對目前住宅物業市場價格持續上升環境，有關辣招將有效協助銀行管控住宅物業貸款風險。

　　細價樓樓價或回調5%

　　金管局昨推新輪逆周期樓市舉措，地產業界普遍預期，是次「加辣」加上財政預算案相關措施明顯反映政府銳意調控樓市的決心，細價樓樓價短期或回調5%，未來3個月整體成交可能跌三成。

　　短線成交料減三成

　　對於「加辣」效力，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，降低按揭成數屬最直接有效降低物業市場成交的措施，是次針對700萬以下中小型物業及投資需求，將物業投資市場門檻大幅提高，將未夠實力投資者趕出買樓收租市場。另一方面，買樓收租成本大幅提高，令二手業主更為惜售，二手盤源將進一步收窄。他估計，此舉將令物業成交於未來3個月嚴重萎縮，較1月份減少三成。

　　新輪「加辣」後，本港樓價走勢如何?香港置業高級執行董事伍創業表示，今次「加辣」將進一步窒礙「換樓鏈」運轉，影響真正用家的換樓或置業需求，相信近期熾熱的細價樓樓價或出現5%回調。不過，他亦指，根據該行數據，雖然以往政府「出招」後樓價短期內或出現輕微回調，但長遠而言，政府出招後1年內，樓價均呈穩步上揚走勢。相信今次亦會如此。

　　今次政府出招主要針對中細價物業，豪宅市場受影響不大。利嘉閣地產總裁廖偉強指，估計豪宅樓價及交投量在去年低基數下，今年有望跑出追落後。此外，他亦表示，是次出招對一手新盤有利，因發展商在推售新盤時，可因應市況推出如「二按」等不同形式的補貼，吸引置業者轉投一手市場。

　　香港商報記者 劉思桐

　　三項逆周期新辣招

　　1. 700萬元以下自用住宅物業按揭成數由60%至70%，一律下調至60%;

　　2. 第二套住宅物業的供款入息比率上限由50%下調至40%，在利率壓力測試下的上限由現時最高60%調低至50%;

　　3. 各項非自用物業包括住宅及工商物業，供款入息比率上限亦由50%降至40%。

　　近年樓市辣招一覽

　　2015年2月  收緊按揭 700萬元或以下自用住宅物業的最高按揭成數一律降至六成

　　2013年2月  上調物業雙倍印花稅(DSD)收緊按揭，非住宅物業須於簽訂買賣協議後徵交印花稅

　　2012年10月  上調額外印花稅稅階(SSD)，對非香港永久性居民開徵買家印花稅(BSD)

　　2012年9月  收緊一個或以上未完全償還按揭物業的按揭申請

　　2011年6月  收緊按揭700萬元以下住宅物業最高可做七成按揭

　　2010年11月  對轉售物業加徵額外印花稅(SSD)收緊大額物業按揭成數

　　2010年8月  收緊按揭成數1200萬元以上物業按揭成數降至六成

　　2009年10月  收緊按揭成數2000萬元以上住宅物業實施六成按揭成數上限