吳斯丹

　　二套房首付即將下調?

　　3月29日，有媒體報導稱，央行正在測評房貸政策，即將下調二套房首付比例。同時，在降息降准背景下，各大商業銀行對該政策持支持態度。有銀行表示，二套房首付比例將降至五成。

　　上述消息尚未得到有關部門的證實。不過，在兩會定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基調後，市場普遍認為房地產政策將更為寬鬆，二套房首付下調成為題中之義。

　　不僅如此，根據兩會對於房地產的定調，業內預測首套房首付、貸款利率甚至營業稅等方面的利好政策都將可期。

　　釋放改善性剛需

　　據媒體報導，建設銀行和中國銀行信貸處已表示將支持改善性住房需求，下調二套房首付比例至五成。

　　這意味著改善性需求置業的門檻將有所下降。以深圳一套市值300萬元的房屋為例，按照現有的二套房首付比例六成計算，首付款180萬元，若首付為五成，則減少30萬元，至150萬元。

　　“這個消息應該不假。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經(微博)日報》記者表示，從政策導向看，讓市場成交活躍是目前樓市管理的一個重要目標，下調二套房首付，勢必帶來改善性購房需求的積極釋放。

　　在今年的“兩會”記者會上，國務院總理李克強表示：“中國城鎮化進程還在加快，中國房地產市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善型住房需求，保持房地產長期平穩健康發展。”

　　這為2015年的房地產政策定下了基調。但在以往的政府檔中，並沒有改善性住房的清晰定義。據報導，住建部正在對改善性購房需求進行定義。屆時，各項政策的制定和實施將更加有針對性。

　　嚴躍進分析，過去在限購政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業，使得供給和需求兩個層面都面臨資金迴圈不暢通的尷尬。一旦二套房首付下調政策落地，改善性需求將積極入市，成為去庫存的巨大力量。

　　但廣州中原地產專案部總經理黃韜向本報記者表示了他的擔憂：下調首付的政策力度是夠大，銀行卻不一定有足夠的流動性來提供首付下調帶來的新增貸款。

　　對此，中國工商銀行總行一位人士在接受媒體採訪時表示，2015年央行降息降准讓銀行並不存在信貸額度和流動性緊縮問題;從銀行自身來說，2015年房地產抵押目標任務提高了好幾個點，下調二套房首付是銀行完成任務的業務補充。

　　穩市還是救市

　　2015年的政策寬鬆大幕正在開啟。

　　充當前鋒的是公積金政策。不久前，由住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)主管的《中國建設報》，在其官方微博上公佈了住建部的一個電話會議內容。住建部要求：各地進一步加強住房公積金管理，提高資金使用效率。

　　濟南市、福建省先後出臺政策，將公積金貸款的首付降至兩成。其中，福建“閩七條”則規定，首次申請公積金貸款的首付降至兩成。這意味著無論是一套房還是多套房，只要第一次選擇公積金貸款都可以享受到這個政策。

　　不過，由於使用公積金貸款的購房者不到三成，加上各地公積金額度緊張，該政策的受益範圍有限。

　　3月27日，國土資源部、住建部又聯合下發了《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模，優化住房供應套型，促進用地結構調整，還強調多措並舉，以統籌保障性安居工程建設。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，兩部委的新政在短期內將促進樓市調結構、去庫存，中長期則將通過土地政策轉換促使地方政府、房企轉型謀求新的發展方式。

　　不難看出，寬鬆政策正一一浮出水面。

　　深圳老牌房企深圳控股副總裁董方前不久對包括《第一財經日報》在內的媒體說：“通過兩次降息，五年期以上的貸款利率只有5.9%，這是在2000年以來最低的。我相信不用很長時間，首套房的首付、貸款利率，二套房的首付一定會降下來。而且，今年可能還會有一到兩次降息。”

　　在嚴躍進看來，新一輪寬鬆政策主要聚焦在降低購房門檻，不排除部分城市和房企嘗試將首套房首付降到三成以下，同時在貸款利率和稅費上做文章，“比如將營業稅的免征期從五年改為兩年”。

　　事實上，據本報記者瞭解，目前已經有房企和仲介大幅降低首套房首付，甚至有房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的行銷措施。

　　多位開發商人士表達了對今年樓市審慎樂觀的態度。國家發改委學術委員會秘書長張燕生在2015年博鼇亞洲論壇上表示，未來5年內，中國房地產市場都會處於“供遠大於求”的狀態。在這個“軟著陸”的過程中，房地產市場必須承受痛苦的調整。