經濟觀察報記者獲悉：萬科集團正在籌建養老、醫療、物業管理、度假4個事業部。作為第一事業部的養老事業部正緊鑼密鼓地組建，將統籌萬科全國養老業務。

 

　　4月9日，在萬科集團內部第三次養老生態選擇務虛會議上，萬科集團總裁郁亮傳達了3個信息：一是萬科要堅定不移地加快發展養老產業；二是萬科將養老產業具體發展權授予地方公司，總部對其沒有任何績效考核；三是萬科與險資企業的合作持開放態度，對養老產業的售賣持差別化政策。

 

　　從組織搭建到高層發話，萬科的養老產業正式進入實戰階段。目前開發商對養老產業基本處于探索階段，萬科對養老的態度是“一切皆有可能”。

 

　　雖然較物業、家裝和產業地產等業務的培育期長，但養老已經成為萬科高層明確要探索的板塊。“郁亮甚至表態鼓勵區域公司突破傳統開發思維，積極試錯。畢竟國內驚人的老齡化趨勢和政策引導，已經將一個潛力巨大的市場呈現出來。”一位萬科內部人士說。

 

　　作為萬科最成熟的養老社區，隨園嘉樹即將開啟“保險公司輸出資本，房企輸出開發，運營公司輸出技術”模式。

 

　　“合作的保險公司在壽險領域排名前10，不久后我們將對外公布。模式是險資重資本端，萬科重開發端，隨園嘉樹運營公司重運營端，三者后期將成立一個平臺公司，輻射到全國。”浙江萬科南都房地產有限公司養老管理部負責人嚴棟說。

 

　　萬科青島的長者公寓、萬科北京的幸福家、萬科上海的智匯坊等在研討如何復制杭州隨園嘉樹的“鄰里式社區”以及對接社會資本的方式等。

 

　　險資的寵兒

 

　　養老產業正在成為萬科“輕資產”轉型的重要切入口，已經入市的隨園嘉樹項目便是萬科養老產業的“標桿性作品”。

 

　　經濟觀察報了解到，隨園嘉樹的土地性質是旅游用地，尚余土地使用產權28年，產權以每棟進行辦理，故可以采用出租或使用權轉讓的方式經營。項目分兩期開發，一期200戶，全部售罄；二期415戶，目前主要有兩種銷售模式：使用權轉讓，均價16000元/平方米，15年租賃，均價11200元/平方米。一期使用權轉讓占50%，租賃模式占50%。二期使用權轉讓占20%，租賃模式占據80%。

 

　　與險資合作后，隨園嘉樹將根據產品成熟度將股權轉讓給險資。未來萬科養老社區將以出租為主，使用權轉讓將退出舞臺。

 

　　因國土資源部目前尚無旅游用地續期的具體政策，故隨園嘉樹的用地續期未定，目前一期入住120余戶，以75平方米一房為主，100平方米兩房、110平方米三房為輔，居住對象是預養老活力型老年人，服務費是3萬元/年。

 

　　面積僅僅58937平方米的隨園嘉樹凈利率約20%，杭州萬科養老事業部總監蘇彬燦表示：“前期使用權的出售，已經覆蓋前期的投資成本，運營板塊預計2015年10月持平，這是萬科養老社區最早盈利的項目。”

 

　　隨園嘉樹是中國第一家實行養老社區開發建設、投資、運營管理分離制的養老社區，實現了開發利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離，從而實現風險收益的分拆匹配。其中萬科負責房地產開發和投資（兩者分離），隨園嘉樹運營公司負責后期運營，為確保以服務為主體的養老社區更專業，杭州萬科成立了相對獨立的養老事業部，隸屬于杭州萬科，并打造了一支120多人的專業養老運營團隊。

 

　　“養老產業是一個需要長期占用資金的企業，我們在資金上不占任何優勢，萬科的優勢是房地產開發和基礎物業服務，并且萬科有輕資產轉型目標，所以持有并不現實。而險資企業手握充沛的現金流，加上壽險產品與養老產品天然的聯系，我們選擇和險資企業合作，形成了保險公司投資，萬科做開發，隨園嘉樹運營公司做運營的一個平臺公司。”嚴棟說，目前正在完善部分細節，“隨園嘉樹的項目可以賣給險資公司，但隨園嘉樹運營公司絕對不會賣掉，萬科作為開發商的角色不會改變。”

 

　　這一養老社區分工模式能否真正在萬科集團推廣尚不得知。“在務虛會議上，集團目前對此持開放態度，這個模式做得好，符合集團輕資產戰略，險資企業若同意全國化復制，萬科肯定給予支持，做得不好，那就不會給予支持。目前來看，至少集團在內部對我們的探索沒有反對，讓我們大膽去干。”杭州萬科一位高管表示。

 

　　模式的探索

 

　　這個模式的誕生可謂一波三折。2014年初，隨園嘉樹剛剛入市，郁亮在內部發話，隨園嘉樹養老社區做得并不成功，甚至失敗，隨園嘉樹的養老社區還是在賣房子，“在國外，養老社區是險資和REITs持有，輕資產轉型的萬科為何要給自己增加負擔，為何要自己投資重資產的養老社區。”

 

　　這樣的評價給杭州萬科養老團隊敲響了警鐘，不能走“賣房子”道路。

 

　　隨著保險領域“國十條”的推出，2014年6月后，眾多險資企業進軍養老產業的欲望越來越強，杭州萬科養老團隊考慮到資金實力、壽險產品和養老產業的匹配度以及做養老產業的誠意，開始頻繁接觸險資企業。

 

　　在前述萬科養老會議上，郁亮明確養老需要用輕資產的方式去做，與保險公司和專業醫療機構展開合作。“應該是天時、地利、人和，我們本身是金融公司，參與開發具體項目經驗不足，加上國內成熟的養老社區并不多，我們當時是抱著學習的態度去杭州看了一下萬科的隨園嘉樹，看完了，真的有眼前一亮的感覺，然后就慢慢地開始和他們接觸，感覺整個團隊對養老產業思考很深刻，現在我們對養老分工制的分工和社區都非常滿意，細節還要商量。”某大型壽險一位高管表示。

 

　　促成這次合作除了行業趨勢之外，隨園嘉樹公司的量化運營能力是讓險資企業頗為欣賞的，嚴棟說，“保險公司來參觀隨園嘉樹養老社區時，他們看到隨園嘉樹15年租賃期限、老人的活動規律、食堂的飲食搭配等都是通過多個國家精算師測算出來的數據。”

 

　　在杭州一位高管看來，社區理念深植萬科，萬科豐富的社區運營經驗，也是雙方開啟合作的基礎，險資企業彌補了萬科資金量少的短板，同時又能讓萬科發揮自己開發的長處，雙方合作的目的都是打造社區化養老模式，將專業護理型養老機構植根于成熟的城市生活社區，整合社區資源，提供居家、社區、機構三位一體化養老服務。

 

　　中國房地產業協會副會長朱中一說，房企在轉型過程中，進入養老地產行業是正常行為，在大規模復制前，更多的是要考慮配套和服務能否跟上去，否則造成資源浪費。顯然，在養老分工制中，資本端的險資企業優勢明顯，開發端的萬科開發經驗豐富，而重運營端的隨園嘉樹運營公司尚處于初級階段。