連續降息降準之后，一線城市房價已經企穩，央行此次降準或將使二季度房價止跌反漲。業內人士稱，房企應把控好兩次降準降息之后的跑量去庫存“窗口期”，而購房者應把控好降準降息等政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

 

　　世聯行昨日發布的研究報告稱，歷往的走勢表明，降準之后的6個月左右，房價將止跌回升、開始上行。回顧2008年底的樓市，需求低迷，房價同比出現負增長，很多城市也迎來了庫存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次連續降準之后（降至15.5%），2009年7月，70個大中城市新建住宅價格同比漲幅為0.3%，結束下行。與此同時，全國主要一二線城市經歷持續去庫存，去化周期恢復至合理水平。再回顧2011年，經歷當年11月底至2012年5月的3次連續降準之后（降至20%），房價于2013年1月同比轉為正增長。

 

　　本輪調整從2014年開始，9月大部分城市的庫存攀升至2011年以來的最高點，目前除主要的一二線城市以外，大部分三四線城市庫存去化周期仍在高位；70個大中城市的新建住宅房價同比漲幅也從去年9月以來持續7個月呈現負增長。4月19日的這次降準，疊加信貸、稅費、利率等的寬松政策，核心是去庫存，以實現穩房價。

 

　　世聯行的成交數據顯示，“3.30”新政以來，4月前3周的成交金額環比3月前3周漲幅為27.5%，最新的周成交金額已接近去年12月水平。但城市間的行情分化非常明顯，北上廣深領漲、漲幅遠高于平均水平；二線中的佛山、東莞、惠州、合肥漲幅接近30%；天津、南昌、廈門、濟南漲幅約為15%；同時，成都、長沙、中山等城市呈現負增長。

 

　　降準之后，分化的行情仍會延續。按照2008年、2011年的走勢推算，今年3季度主要一二線城市的庫存去化周期將恢復至合理水平，供求逆轉后、房價將進入上行通道。就深圳而言，中原地產和58同城數據顯示，新房庫存去化周期經過“930”至“330”政策，央行放水以及積極財政的影響后，已經出現大幅度好轉，目前去化周期僅為6.7個月，相比2014年9月的峰值18個月大比例下降63%。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，央行降準后，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續持續釋放得到保障。一線城市及部分二線城市房價勢必會漲，樓市“分化”特征將更加明顯，二線城市將加速去庫存的進程，大多數三四線城市樓市想跑量的主題不變。房企應積極調整推盤節奏，把控好兩次降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，而購房者應把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。