《證券日報》記者從多位業內人士處獲悉，北京三環房價已經進入10萬元時代，而今年預計將有25個項目銷售單價超過10萬元
“今年豪宅市場的拼殺將非常激烈。”北京市房協秘書長陳志向《證券日報》記者表示，三環很多項目報價都超過了10萬元/平方米，在三環、四環幾乎沒有太多新房供應的情況下，三四環的部分新建商品住宅房價都奔向了10萬元/平方米。
有數據顯示，北京今年一季度入市了40多個項目，單價在5萬元/平方米以上的項目有17個，預估單價超過10萬元/平方米的項目有13個之多，這是過去從未見過的市場現象。
某業內人士向《證券日報》記者直言，豪宅市場其實一直是小眾市場，由于一個項目動輒5年—8年，甚至更長的銷售期，因此此前對整個住宅市場擾動并不大。但隨著地價快速攀升，成本壓力倒逼開發商不得不做豪宅，而高價住宅一旦入市，將快速抬升周邊房價，這進一步加速了北京房價上漲。
鑒于此，《證券日報》記者梳理豪宅版圖后發現，北京房價正在被高端化。正如中原地產首席分析師張大偉所說，北京商品住宅市場已經進入高端化，且將成為趨勢。
單價超10萬元豪宅
成交創歷史新高
事實上，由于2013年以來成交的“地王們”集中在2015年入市，讓今年也有了“豪宅元年”之稱，盡管這種豪宅扎堆式的供應讓操盤手們頭疼不已，但供應的增加還是造成了成交量的提升。
據中原地產統計數據顯示，截至2015年4月21日，今年北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交116套，是2010年至2014年過去5年成交量的總和；成交面積為6.91萬元，成交均價為109430元/平方米，成交金額為75.62億元，而2010年這一成交總額僅為4.17億元。
對此，張大偉認為，“這非常恐怖”，雖然其中包括盤古大觀集中成交96套，但剔除這一數據后，2015年至今仍成交了20套，預計全年將超過50套，2015年將成為歷史上豪宅成交量最高的一年。
無獨有偶，《證券日報》從亞豪機構獲得的一組數據顯示，截至4月21日，北京成交均價6萬元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上漲83.4%；成交面積為12.3萬平方米，同比上漲194.26%；成交均價為92938元/平方米，同比上漲30.47%；成交金額為114.28億元，同比上漲283.61%。
值得一提的是，從市場供應量來看，張大偉表示，2015年頂級豪宅待售房源將超過1000套。此外，今年新老樓盤總計約有25個項目單價超過10萬元/平方米，其中包括龍湖西宸原著、萬柳書院、紅璽臺、北平府等多個項目。
而據亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者透露，2013年、2014年北京只有14個項目成交價格超過10萬元/平方米。
“高地價致使豪宅市場供大于求”，北京紫御華府項目的營銷人士向《證券日報》記者透露，“今年的豪宅市場競爭可以用‘慘烈’來形容” .
縱觀今年北京豪宅扎堆式入市的版圖來看，頗有瞬間多點冒出“豪宅”的現象。 “傳統豪宅區域觀念在變化，過去只有長安街是豪宅，但隨著土地供應的減少，二手豪宅又不匹配高端需求，因此，西局、東壩、三環等區域開始成為豪宅聚集地”。
北京三環房價步入
10萬元時代
“北京三環房價已經步入10萬元時代。”陳志向記者表示，實際上，三環房價已經是“10萬元+”區域。
據記者了解，2014年底，東三環外的融創農展館項目取得預售證，預售價格達到16.5萬元/平方米；西北三環外萬柳板塊的萬柳書院，均價也達到14.5萬元/平方米；北三環和西南三環一些豪宅新盤報價也在10萬元/平方米的水平。
有業內人士向記者透露，同樣位于三環上的龍湖西宸原著今年上半年也將入市，雖然還沒公布預售價格，但超過10萬元/平方米還是沒有懸念的，預計部分房源單套總價將在2000萬元左右。
除了新增項目報價很高外，三環老項目加推房源單價也超過了10萬元/平方米。“我們項目推出了幾十套現房，310平方米戶型單套總價約為3000萬元”。北京懋源地產營銷負責人向記者表示，院墅產品還將提供定制服務。另外，該人士還向記者透露，懋源地產旗下位于西南三環康莊東路9號地臺的釣云臺項目也將在今年入市。
事實上，北京三環新老項目房價都不斷走高的背后，是幾乎沒用土地供應的局面。據悉，早在2012年北京就停止了三環內住宅用地的供應。據中原地產數據顯示，從2013年4月到2015年4月兩年間，三環和四環之間僅成交4宗住宅用地，累計可供應的新房不足2000套。
從土地供應角度來看，位處五環的東壩區域是備受關注的，因為這是近兩年北京重點供地的區域，也是首開、保利、龍湖、恒大等大牌房企組團賣“未來豪宅”的聚集地。
北京五環個別區域
房價將沖擊10萬元
據了解，首開是最早進入東壩區域的品牌房企，也是東壩部分土地的一級開發商，在東壩區域深耕近20余年，連續開發了六個項目，可謂是東壩最大的“地主”。而在首開之后，諸多品牌房企陸續進駐東壩。2013年，恒大51億元肉搏進入東壩；2014年，保利聯合首開21億元進駐東壩；2015年，龍湖首開聯合體以11.25億元競得東壩南區地塊。
“隨著區域土地供應量的增加，以及諸多品牌房企的入駐，將促使東壩區域高端化進程提速。”張大偉認為。
“未來，東壩板塊商品房的均價將邁向10萬元/平方米。”陳志表示。實際上，保利首開天譽項目已經定位為頂級豪宅，入市均價將超過10萬元/平方米。
更為值得注意的是，在五環與六環之間，已經有多個項目售價已經超過8萬元/平方米了。以紫御華府為例，該項目2012年底開始入市，共計231套，總貨值為60多億元，目前銷售均價為8.1萬元/平方米，單套總價3000萬元左右。
“項目銷售額已經達到40多億元，今年前三個月每個月都完成了銷售任務。”紫御華府營銷負責人向《證券日報》記者透露，今年還將推出空中四合院，每套總價超過1億元。
對此，張大偉表示，五環住宅用地成交溢價率快速提高，土地成本快速飆升并轉嫁到房價，市場新格局逐步出現，五環區域將成為豪宅區。
事實上，縱觀北京豪宅市場，頗有多點爆發趨勢，甚至連承接北京購房外溢需求的香河都市場也出現了400萬元左右的別墅。“我們項目4月份之后成交量提升很快。”鴻坤集團羅納河谷營銷總監任英姿曾向記者表示，從北京來的投資人士和一些做生意的購房者較多。
“現在北京和上海兩個城市，5萬元以上的在售項目達到200多個，比去年幾乎多了將近1倍。”豪宅研究院院長朱曉紅稱，過去豪宅是小眾市場，但現在地價過高后，高價住宅入市還將帶動周邊房價上漲，會對市場造成一定負面影響。
而通過上述梳理北京高端市場版圖和價格走勢后不難發現，北京被豪宅化的步伐正在加快。正如陳志所示，“今年的高價盤會成為拉動房價快速上漲的重要權重因素，因為房價的中位數向右移動，現在價格的漲幅過大，其中不乏高端項目的擾動”。