在“3·30新政”出臺以及降息、降準等利好政策疊加效應下，上市房企4月份銷售額呈現明顯回升勢頭，尤其是在一二線城市成交大幅回暖的勢頭下，部分房企的當月銷售額更是翻倍。

 

　　然而，單月的熱銷難言市場已經反轉，硬幣的另一面是上市房企的銷售目標完成率仍不樂觀。多位房企高管向記者表示，除了一線城市和少數二線城市外，大部分地區今年的去庫存壓力依舊較大，抓住市場窗口期堅決走量仍是目前最主要的策略。

 

　　大型房企受益樓市新政

 

　　相比于2、3月份房企銷售業績“普跌”的勢頭，4月份上市房企銷售紛紛上揚。克而瑞統計數據顯示，在其跟蹤的萬科、恒大、保利等20家已公布業績的上市房企中，僅有5家房企銷售金額出現同比或環比下滑現象，其余房企無論是環比還是同比均呈現上漲勢頭。

 

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，由于本輪刺激政策的主要受益對象是改善性需求，該類型產品占比較高的房企銷售回暖的勢頭更明顯。

 

　　龍頭房企銷售增幅普遍跑贏大市，萬科、恒大、保利及萬達的單月銷售額在百億元以上。保利地產同比、環比銷售增幅均超過60%，萬科、萬達同比銷售增幅也在30%以上。

 

　　新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，相對于中小型房企，大型房企不僅具備品牌優勢，廣泛的布局讓其在價格調整上具備更大操作空間，在營銷模式上也能更好地與互聯網+或金融企業合作，采用眾籌等新型銷售模式。在行業集中度提高的大背景下，大型房企將是市場回暖的主要受益對象。

 

　　不過，由于目前市場回暖集中在一二線城市，三四線城市成交依然疲弱，導致部分房企并沒有從本輪回暖潮中受益。重點布局在三四線城市的碧桂園，4月份銷售金額僅為65.6億元，較去年同期出現下滑。

 

　　保利地產內部人士向記者表示，從公司4月份的銷售情況來看，一二線重點城市銷售環比增長達50%以上，回暖跡象明顯，但沈陽、無錫、佛山等二三線城市及北方區域對樓市新政利好的反應較為滯后，樓市新政對各地樓市影響顯現出差異化。

 

　　房企目標完成率不樂觀

 

　　盡管4月份樓市迎來久違的“開門紅”，但一季度市場的低迷導致上市房企的銷售目標完成率難言樂觀。《每日經濟新聞》記者注意到，截至今年前4月，僅恒大地產的目標完成率達到30%，多數房企集中在20%左右，部分房企甚至僅完成15%。

 

　　保利地產內部人士認為，除了一線城市和少數二線城市外，大部分地區今年的去庫存壓力依舊較大，房價快速反彈的可能性不大，預計未來半年內樓市或將呈現量升價穩的趨勢，公司今年的主要工作依然是抓住市場窗口期，堅定走量、去庫存。“從中長期來看，除非地方政府在三年內不賣地，否則大多數城市供大于求的市場格局難以扭轉。隨著政策刺激的邊際效應遞減，市場能否保持持續升溫有待觀察”，歐陽捷告訴記者，除了去庫存之外，房企還應該根據人口流入、產業結構、城市規劃的變化調整市場布局，適應新形勢下的市場變化。

 

　　以目前主流房企扎堆的一線城市為例，歐陽捷調查發現，由于競爭激烈導致地價飆升，部分一線城市的利潤前景甚至不如二線城市。2013年上海的地價與房價差為12200元/平方米，但2014年該數值下降至8000元/平方米，今年更進一步下滑至6000元/平方米，地價與房價差甚至低于二線城市整體約6500~7200元/平方米的水平，這顯示出一線城市雖然房子不愁賣，但很可能是無利可圖。

 

　　在歐陽捷看來，房企簡單地扎堆在一二線經濟發達城市的做法逐漸走不通，對各類型城市甚至板塊的需求挖掘能力，將成為房企未來競爭的關鍵因素。

 

　　借助本輪A股大牛市，上市房企紛紛拋出再融資計劃。克而瑞統計顯示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募資額共計1166億元，是去年全年的2.43倍，呈爆發態勢。“在房地產下半場，無論是為了降低負債率，還是用于轉型發展，手里有沒有錢是最重要的”，歐陽捷認為，誰能更好地利用資本市場籌集資金，誰就能脫穎而出。資本市場的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融資渠道的中小型房企會進一步被淘汰出局。