萬科要分拆物業公司獨立上市已經不是秘密。但是，物業行業整體利潤偏低，萬科物業如何在跑馬圈地的同時提高利潤率，成為資本市場最為關心的問題。記者獨家了解到，萬科物業上海公司正在將萬科地產在上海區域已交付樓盤的空置房源（包括未完成銷售的尾盤和業主投資性空置房）整體承包，并聯合鏈家旗下租房企業“自如友家”將這部分房源打包出租，正式介入租房市場。

　　自如友家一位內部人士透露，目前，已經進入該租房計劃的萬科樓盤包括上海金色里程、上海新里程、上海春申萬科城、萬科金色雅筑等共7個項目。雙方合作具體分工為，萬科物業負責萬科地產房源的收集承包，這包括業主信息采集、業主簽約管理，同時，萬科物業還將負責房源出租后的售后服務。自如友家則負責房源裝修升級及租客開發簽約。

　　一位曾接洽過萬科物業該項目的租房公司管理人士稱，萬科地產開發的已交付項目遍布全國，體量非常巨大，同時，萬科的交付樓盤數目還在逐年攀升，如果盤活空置房源進入租房市場在上海試點成功，萬科物業將該模式全國復制，帶來的新業務非常可觀。

　　實際上，萬科做大物業公司已經運作多年。早在2008年，萬科地產就已經開始“斷供”萬科物業，而當時萬科的物業公司運營難，住宅物業經常“入不敷出”。2009年，萬科物業扭虧，實現盈利。2011年，萬科物業公司成立獨立事業部。

　　萬科還在合伙人制度上為物業的獨立創造條件。6月26日下午，萬科宣布公司董事已于6月23日審議通過了《關于物業服務市場化發展及建立事業合伙人機制的議案》，同意萬科物業業務通過市場化道路及引入事業合伙人機制。

　　與項目跟投制度類似，這次的事業合伙人機制也只面向萬科物業體系員工。具體方式為，由萬科物業業務對應的境外或境內主體面向萬科物業員工參與設立的一個或多個持股主體增發10%（以增發后的股本為100%）的股份，其中3.3%（以增發后的股本為100%）的股份在2015年內分配給物業員工，剩余6.7%的股份暫不明確到個人名下，未來在滿足設定的考核指標后，再轉讓給物業員工。

　　這將是萬科首次把事業合伙人制度引入非地產業務，也是基于萬科整體合伙人制度在具體板塊的深化。萬科于2014年5月28日正式宣布啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產事業合伙人制度，在全國上市房企中開先河。截至2015年1月27日，由萬科員工組成的盈安財務顧問企業（有限合伙）增持萬科A股股份494,277,819股，占公司總股本的4.48%。

　　“在物業板塊引入合伙人制，萬科其實已經醞釀多時。”萬科總裁郁亮此前在接受界面新聞專訪時曾稱，萬科未來的方向是“普遍跟投”，“任何地產業務，地產跟投、物業也跟投。”

　　但在物業上市方面，萬科卻失去了嘗鮮的機會。2014年6月30日，房企花樣年旗下物業公司彩生活在香港聯交所上市，成為“中國內地第一社區運營股”，風光無限，上市僅三天，彩生活的市值已經超過母公司花樣年。彩生活在資本市場的成功打開物業管理公司資本市場的想象空間，萬科物業發展也開始提速，2015年5月，萬科物業簽下首個非萬科開發項目，開始正式跑馬圈地搶占市場份額。

　　同時，萬科也在竭力改革物業公司運營模式，以最大程度減少開支。萬科總裁郁亮在接受界面新聞記者采訪時曾表示，萬科物業設立了一支五千萬的內部創業基金，鼓勵內部員工承接物業項目，以不少于萬科公司出資額同等投入，此舉開創了新的運營模式。另外，萬科物業在小區基礎設施建設項目引入了社區居民跟投模式，這兩種運作模式改革都為萬科減少了投資額，同時也提高了項目運作效率。

　　除此之外，萬科物業還通過大量并購與合作實現快速增長。去年9月，萬科物業發布“睿服務”體系，提出所謂的“FIT模型”，這是一個基于移動互聯網的物業管理平臺。今年6月5日，萬科物業發展有限公司與北京（樓盤）佰嘉置業集團有限公司宣布共同出資，成立譽鷹佰嘉物業管理有限公司；6月20日，深圳萬科物業宣布凈資產控股卓弘物業。

　　然而，從彩生活上市一年的表現看，物業板塊的規模和盈利水平依然是決定能否把盤子做大的關鍵。根據萬科2014年年報顯示，萬科物業管理業務2014年的營業利潤率為13.24%，這與花樣年彩生活上市時公布的2013年29.5%的純利潤率水平有較大差距。

　　對此，萬科集團高級副總裁、物業事業部首席執行官朱保全曾公開稱，如果僅僅是從物業服務自身的盈利成績來看，萬科物業還是虧損的，萬科物業的盈利主要來自于包括二手房買賣在內的多樣化經營。

　　此次萬科借力地產資源介入租房市場，正是其多樣化經營的一部分。上述租房企業管理人士稱，目前，北京、上海這些一線城市已經出現諸多盤整市場房源整體承包出租的企業，例如魔方公寓、蘑菇公寓，這些企業備受資本市場青睞。不過，萬科物業借助萬科地產資源介入租房市場，承擔的角色依然是傳統的住宅物業身份，這項業務市場份額巨大，但是能否為萬科物業帶來較大的利潤，還尚需觀察。