【香港商報網訊】記者曾浩榮報道：金管局總裁陳德霖日前剛重申「需要更多時間確定樓市是否進入下行周期」，有地產代理最新數據就顯示，全港整體成交有持續回暖象。成交一直萎縮的二手市場更出現按季止跌回升，4月份迄今二手住宅註冊量已錄近6000宗，已高於首季總數超過一成。

　　料連跌四季後首回升

　　據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至5月23日為止，本季迄今二手住宅註冊量已錄5935宗，比起首季總數5374宗上升約10.4%，為自去年首季以來連跌四季之後的首次回升。美聯更指出，按目前走勢，估計次季二手住宅註冊量最終有力重上萬宗水平。

　　以美聯十大屋苑計算，截至5月23日為止已共錄446宗二手登記，較首季389宗上升約14.7%。當中8個屋苑已率先超上季數字。其中將軍澳「新都城」升幅最急勁，本季迄今暫已達35宗登記，較首季僅18宗大幅急升約94.4%。

　　至於一手私人住宅方面，中原地產研究部早前披露，5月份暫錄得745宗，總值127.7億元。該行預測整月達1200宗及185億元，意味宗數將連續兩個月突破千宗，反映一手市況平穩活躍。該行又指出，預計5月份的金額，更將創2015年1月187.4億元後16個月新高。

　　樓市前景仍未轉樂觀

　　雖然數字向好，但地產代理對二手樓市前景看法卻未轉為樂觀。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，本季於短短一個半月多的時間，已超越首季水平，主要原因是首季二手交投相當疲弱。據資料顯示，今年第一季二手住宅註冊量為有紀錄以來的季度最少，平均每月只有1791宗，比起2003年「沙士」期間單一月份近3000宗亦明顯少一截，足見上季二手交投異常呆滯。

　　劉嘉輝進一步稱，即使本季二手最終如預料可重上萬宗，表現只不過比起疲弱的首季回暖，未屬「暢旺」水平。同時，部分屋苑交投按季勁升，其中原因相信與首季低迷有關，以新都城為例，首季僅錄18宗，即平均每月只得寥寥的6宗，故此本季不難出現「顯著」反彈。

　　二手回穩 暫難減辣

　　相比起樓價下行，首季二手住宅成交量跌至極低迷水平，才是市場呼籲金管局需要考慮放寬樓市「辣招」的主要立足點。目前，二手成交量卻有回升象，較大機會令金管局合理化「按兵不動」，維持逆周期措施。

　　於星期一被立法會議員問及是否會改變樓市逆周期措施時，金管局總裁陳德霖亦稱，「近期樓市有回穩象」，4月成交量上升，樓價自3月中回穩。他亦重申「金管局需要更多時間觀察樓市發展，以確定樓市是否已經進入下行周期」。

　　從陳德霖上述言論，不難看出一日未有充分數據「說服」局方，當局是不會考慮放寬樓市逆周期措施。事實上，金管局近幾年連環推行七輪樓市逆周期措施，持續收緊銀行批出樓揭要求，除了是強化本港金融體系抗壓能力，多少亦為配合現屆特區政府控制樓價回落至市民可負擔水平的施政方向。

　　綜合而言，買家難向銀行借錢買樓的情況好大可能仍會持續一段日子。在這背景下，近期地產商亦將自資為新盤業主提供高成數按揭，以此吸引未能向銀行借錢買樓的買家。地產商找方法銷售更多單位，從商業角度上是無可厚非，但買家自身卻應避免墜入跌市下「負資產」陷阱。

　　香港商報記者 曾浩榮