【香港商報网訊】記者鄭達偉報道：本港首個「港人港地」項目「啟德1號」短期內登場，市場關注項目條款會否影響日后銷情。發展商強調，現時外地買家數目較少，相信條款影響有限。有市民冀望發展商定價不要太進取，否則「又有限制又貴過人，我不如買其他。」
定價參考鐵路上蓋樓盤
首度引入「港人港地」條款的「啟德1號」，屬三年前由中海外(688)投得的其中一幅啟德新發展區地皮。發展商透露，項目最快本周內開價，首張價單涉不少於109伙，定價參考鐵路上蓋的樓盤，包括九龍站及奧運站等地區項目。
然而，基於項目受多項條款限制，包括規定買家必須屬本港永久居民，并以私人名義購買。同時，日后單位每次轉售、放租及承造按揭，均須獲得地政總署書面同意。項目雖然「限制多多」，且將外地買家「拒諸門外」，但仍無損發展商推盤信心。
發展商：條款限制無損銷情
中國海外地產董事總經理游偉光強調，政府數字顯示，現時購買本港物業的非港人買家僅占約2%，相信條款對項目影響不大。
設限制條款有助排除非永久居民，中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰認為，可保障及提高本地買家中籤率，或會成為項目的優勢。不過，他對項目定價參考九龍站及奧運站等鐵路上蓋項目有所保留。他坦言，發展商一向喜歡以更高質素的項目作比較，但由於近期多個新盤同步登場，市場競爭激烈，加上啟德屬新發展區，故樓盤銷售或會受到考驗。
市民：開價不要太高
事實上，綜合市場消息，九龍站及奧運站一帶目前屋苑實用尺價，分別介乎2.33萬至3萬元，以及1.6萬至1.99萬元，尺價明顯較不少上車盤為高。項目定價仍然是個謎，有市民說：「(尺價)萬六到萬八元，都唔容易買得起。無(外地買家)同我們爭，希望發展商開價唔好甘高。」有市民直言，項目定價應要比市價有兩成折讓，否則「甘多限制又貴過人，我不如買其他。」
供求失衡顯樓市畸形
作為全港首個破天荒以「百分百港人買家」為標誌的樓盤，「啟德1號」反映了本港畸形樓市的寫照，當中既滲透了一眾「無殼蝸牛」對住屋的渴望，亦反映出社會高速發展背后的失衡。
「啟德1號」項目地皮由政府於2013年推出，當時政府一口氣推出兩幅「港人港地」，最終全由中國海外(688)奪得。地皮出售時納入「港人港地」條款，正正是由於本港住宅供求持續失衡下，市民對住屋需求的迫切性已到達「臨界點」，迫使政府不得不扭盡六壬，推出措施以保障日后市民的置業需要。
然而，這個措施的背后，除反映過去多年外來炒賣需求過盛，導致樓市供應未能切實落到用家手上外，亦凸顯政府覓地處於進退失據的狀況。
既得利益者仍力阻政府推地
發展局局長陳茂波昨日接受訪問時坦言，過去幾年政府全力以赴處理土地供應，但過程卻是吃力不討好，動搖了很多利益板塊。顯然，長期以來土地供應一直是政府解決住屋需求的掣肘。
雖然兩幅「港人港地」緊接登場，百分百保證落到本港市民手上，但單位數量僅能滿足很少數港人的需求。要從根本上解決樓價大幅偏離市民負擔能力的方法，箇中關鍵繫於當局日后推地的進度。
香港商報記者鄭達偉