北京的土地供應，已經達到近年來的最低點。

　　據北京市規劃委公布的相關數據統計，2016年內，北京市將會完成13宗地塊的出讓交易，共計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規劃建筑面積約186.27萬平方米，預計獲得相關土地出讓金455.655億元。

　　無論是規劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供應，近五年來的最低值。

　　而其中的住宅用地，隨著四宗企業自持商品住房地塊全部被開發商競拍為100%持有，目前北京住宅用地市場出讓，實際上已經落幕。

　　過去一年中，在嚴控地價的思路下，北京陸續推出各種土地市場調控措施，限價格、限住宅面積、限資金、限自持比例，被認為反映了其高端有市場，低端靠保障的新思路。

　　不過，在對北京土地價格看漲的背景下，僅僅限制供應并不能完全解決問題。21世紀經濟報道記者發現，目前開發商仍然對拿地充滿熱情：幾乎所有含住宅用地的出讓價，均達到了限價；而年末推出的企業自持商品住房地塊，更是被開發商全部持有。

　　宅地供應近年最低

　　2016年的北京住宅用地拍賣已經落幕。

　　21世紀經濟報道記者發現，近日北京市新推出朝陽區和房山區含住宅用地兩塊，其成交時間均為2017年。這也意味著，2016年北京不會再有商品住宅用地出讓。

　　在這背后，是北京今年冷清的住宅用地供應。

　　實際上，整個2016年，北京相當長一段時間沒有住宅用地供應。據統計，在6月2日，北京市延慶新城05街區05-043地塊R2二類居住用地成交以后，一直到10月9日，經濟技術開發區II-6街區X84R3地塊R2二類居住用地使用權被博大新元拍下，北京沒有任何住宅用地成交的時間，其間長達4個月。

　　這被認為與北京堅決不允許高價地出現有關。

　　一些受訪專家告訴記者，這是因為在當時的市場火熱程度下，北京一旦出地，價格很難控制在理性范圍內。

　　“9·30調控”之后，情況發生了變化。在北京被認為拉開了本輪全國樓市調控序幕的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》中，第一條措施，就是加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構。

　　9月份以來，北京陸續成交了6塊包含住宅用地的建筑用地，面積達到了39.93萬平米，接近全年此類用地面積的一半。

　　值得注意的是，這6塊地中，一塊全部用于自住房，一塊全部為自住房和公租房，剩下4塊，則是“限房價、競地價”項目中的自持商品住房地，沒有任何商品房住宅用地。

　　而據中原地產研究中心數據，除了保障房、持有房，2016年入市的可供銷售的商品房住宅用地面積，只有38.9萬平方米。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從住宅用地市場的供應來看，北京顯然是重結構輕規模。

　　嚴躍進認為，2016年北京住宅用地供應較少，很大程度上，和北京積極調整土地供應結構有關。在一線城市住宅用地供需矛盾越發激烈的當下，單純增加供地的意義是在削弱的。只有把供地背后的結構問題進行優化，例如減少商住兩用住房的用地，增加租賃型公寓用房的用地等，這才能夠使得北京土地市場，更加符合后續住房市場的改革要求。

　　宅地改革進行時

　　許多人認為，北京“9·30”以來的供地模式，是向“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”的住房市場政策目標，所做的供給端改革嘗試。

　　在低端有保障上，北京住房保障方式堅持“租售并舉，以租為主”大方向，意圖十分明顯。按上述面積計算，2016年入市的含住宅用地，包括自持房和公租房，最終用于出租的面積，將是用于出售的自住房面積的近四倍。

　　嚴躍進判斷，北京后續可能會積極在自持地塊出讓和相關項目開發上做文章，這也符合目前國家租賃型公寓開發的導向。后續圍繞此類物業做相應的投資等內容會增多，比如說租賃管理的公司、圍繞租金進行資產證券化的項目等都會增加。

　　21世紀經濟報道記者發現，這一思路正不斷細化完善。11月25日，北京市回應關于企業自持商品住房地塊的相關疑問稱，自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，即擬為70年。

　　然而，這一方向并不能令所有人滿意。其中，資金的問題非常關鍵。

　　部分人士認為，現行的模式并不會長久延續， 因為純靠出租收入，收益率難以覆蓋開發商資金成本。并且，隨著開發商拿地熱情的爆發，資金問題在自住房地塊也開始出現。

　　以上述博大新元拍下的自住房地塊為例，樓面價20824元每平方米，銷售限價為23000元每平方米，除去必要成本，利潤幾乎不存在。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，自持會降低資金周轉效率，拉長開發周期，增加房企資金壓力。現行模式是配合樓市調控的需要，未來并不是所有地塊都要求這么高的自持。

　　這同時還引發了部分企業人士對資金并不雄厚的中小房企在一線城市發展前景的擔憂。

　　“如果按照這樣的供地邏輯，結果可能是北京將無房可售，房企銷售額銳減，中小房企將被擠出北京。” 新城控股副總裁歐陽捷告訴21世紀經濟報道記者。

　　張宏偉則指出，由于房企資金面上存在差異性，未來1-2年北京土地市場將成為央企、地方性國企、大型民營房企的戰場，只有大玩家才可以在北京土地市場持續生存和發展。