2016年四季度地方再次重啟「限購」以來，隨著房價增速的放緩，大多數熱點城市明顯降溫，行業熱度也更多地轉向了一些「不限購」城市，如常州、寧波等二三線城市。以常州為例，這些城市未來發展潛力究竟如何呢？

 

　　常州經濟發展一直處於全國前列，人均GDP、人均可支配收入都躋身全國前二十，受庫存積壓影響，2012年以來常州樓市經歷了一段低迷期，但經過過去三年「不供地」之后，目前供求關系已經基本恢復平衡；房價雖在2016年經歷了一輪快速上漲，但全市8000元/平方米的成交均價，還是遠低於臨近的南京、蘇州和上海。

 

　　外地客群分布在滬寧沿線

 

　　對常州這塊還未過分曝光的香餑餑，外地客群的需求也很旺盛。其中主要來自於上海、南京、蘇州這三個同樣位於長三角經濟圈內的經濟更加發達的城市。鑒於這部分客戶在更高一線的城市已有居所，來常州置業可視為以投資需求為主。

 

　　外地投資客戶涌入的主要原因有二：一是常州目前仍未限購，政策較為寬松；二是常州作為滬寧線上的一處價格窪地，住宅均價遠低於上海、南京、蘇州等熱點城市。常州本身經濟實力雄厚，而且近年來房地產發展迅速，庫存健康，前景也非常良好，對於外地投資客而言，是滬寧線上投資購房的不二選擇。

 

　　本地購買力外溢

 

　　常州本地需求也正在向周邊更加發達的城市溢出。需求外溢也有兩方面的因素：一來，常州本地需求向高一線城市流動，除投資需求外，還有追求更好個人發展的需求；二來，除了高一線城市以外，還有部分外溢的需求擴散至鎮江這樣經濟實力和房價都比常州略遜一籌的城市，這部分需求同理一線城市向常州流入的投資需求，可以視為常州本地人在更加窪地的地方尋求投資機會。但從數據來看，常州外溢的需求更多流向溢價更高、前景更好的城市，以期換取更高的投資利潤，這種客戶往往經濟實力較為雄厚，在本地置業的話一般也傾向於高端及改善型產品。以常州為樣本，不難整理出類似城市的市場邏輯：對於從外地涌入的需求而言，較低的房價、良好的城市發展潛力是這些城市的最強吸引力，考慮到后期轉手因素，本市的主力產品會成為異地購房者首選，并推動此類產品成交均價快速上漲；但也正是因為在空間上臨近區域核心城市，基於事業發展、資本收益等因素考慮，本地的高收入群體往往也希望去外地置業，致使本市高端住宅市場發展受限，高單價產品市場難以進一步擴容。

 

　　易居（中國）企業集團研究總監　洪聖奇

 

　　（逢周二刊出）