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空置稅難抑樓價上升

2018-06-11
来源:香港商报

  學研社研究員 文武

  政府正研究徵收一手物業空置稅,引起較大的爭議。一手物業空置稅對壓抑樓價能起的作用有限,但政府透過徵稅,藉以表明壓抑樓價過度飆升的信息卻是十分明顯的。所以,徵收空置稅最多產生一點心理作用,真正壓抑樓價過高,可效法內地的「限購令」,限制外地購買需求,打擊炒家。

  希望透過徵收一手物業空置稅,防止發展商囤積居奇,抬升樓價,是政府提出徵稅的主要理由,但這種理由的反對意見很多,其中一種意見認為,政府徵收的空置稅,只占樓價的1.5%左右,而按過去一段時間樓價升值率來計算,囤積一手樓令發展商可以獲取的利益,仍然遠高於空置稅,因此,空置稅無法起到作用。相反,因空置稅而增加的成本,很大機會還會落到買家身上,不但無法壓抑樓價,反而增添了市民置業的成本。

  徵稅作用有限

  根據運房局資料,截至今年3月底,已落成但仍未售出的一手樓單位有約9000個,其中有近2000個單位早於2011年至2015年落成,另有5000個單位於2017年落成。這一數據是政府推出空置稅的依據之一,按財政司司長陳茂波的說法,9000個空置的一手樓單位,相較於每年18000伙新供應目標,空置數字算較多,政府有必要出手徵稅。但是,地產商方面對這一數據提出懷疑,地產建設商會執行主席梁志堅表示,市場一手樓空置率多年來維持3.7%,因為發展商需要預留時間裝修,真正空置的一手樓單位只有3000至4000個,遠低於政府估算的9000個。亦有多位反對徵稅的意見,引用政府差餉物業估價署的數據,近年私人住宅空置率低企,由2012年的4.3%,一直下降至去年的3.8%。據此認為,政府此時提出徵收空置稅的理據并不充分。

  此外,財政司司長陳茂波亦多次提及,有發展商采用「招標」方式出售一手樓,令樓價透明度大減,更被指為樓市「抬價」。他更舉例指,最近有住宅項目在300多個單位中,只將2個單位招標,而推出空置稅,也是作為打擊這類不規範銷售手法的措施。

  平情而論,少數發展商用不規範的手法售樓,令樓價人為地提升,這確實是政府必須重視,必須出手干預的事件。但是,處置這類不規範的銷售手法,應該以更直接有效的措施,比如,直接禁止這些行為,或對這些行為處以嚴罰,似乎會更為有效,用徵收空置稅的措施,則似乎有些本末倒置,而且未必能起到多大作用。因為如果這類不規範的銷售手法,令少數發展商收得的利益仍高於空置稅的話,那麼空置稅并不能阻止這些行為,反而可能令他們為了彌補空置稅增加的成本,采取更惡劣的手法售樓。

  借鑒「限購令」控需求

  香港樓價不斷升高,早已偏離了市民可以負擔的水平,今年首4個月累計上升7%,整體樓價較1997年高位高出117%。樓價不斷升高,這是目前影響香港民生的最主要因素,政府確實有必要出手干預,采取有效的措施壓抑樓市的畸形發展。過去,政府曾推出「雙辣招」,包括提高稅階并延長額外印花稅(SSD)的適用期、推出針對非香港永久居民的買家印花稅(BSD),希望從需求面入手,抑制樓價上升。但事實證明,這些措施對於壓抑需求的作用有限,「雙辣招」推出后,樓價不跌反升,而對於有換樓需求的市民而言,卻增添了許多麻煩。

  現在,政府又擬推出空置稅壓抑樓價,目前香港樓價不正常地飆升,主因并不是發展商囤積居奇、抬高樓價,雖然也存在這種情况,但徵收空置稅也看不到能起多大作用,反而會令人擔心,空置稅相反讓有置業需求的買家可能又要雪上加霜,平白地增添多一重負擔。但政府又急於推出,筆者相信其主要的作用應是政府藉此釋放出壓抑樓價的政治姿態,也算是一種「出口術」的方式,視之為壓抑樓價的虛招,起一點心理作用罷了。

  如果政府真的下決心壓抑樓價,辦法也有很多,目前樓價過高主要原因仍然是需求過高,供應不足,壓抑需求應是主要方法之一。過去幾年,內地許多大城市樓價升得過高,政府推出「限購令」,香港政府可否借鑑一下,限制外來的購買需求以及炒家的購買需求,這可能是解決香港樓市的有效辦法。

[责任编辑:蒋琳]
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