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私樓價格指數28月升勢終止 香港樓市或現轉勢

2018-09-29
来源:香港商报

 

  差估署昨日公布,8月港樓價指數回落至393.9,中止連續28個月的升勢。

  【香港商報网訊】記者鄭珊珊、吳天淇報道:息魔來襲,本港加P,樓價指數轉勢信號逐漸浮現。差餉物業估價署昨公布,8月全港私人住宅樓價指數回落至393.9,按月跌0.07%,結束長達28個月的升勢。當中,實用面積100平方米或以上的大單位跌幅較顯著,惟屬不少港人上車盤首選的40平方米以下單位指數繼續上升。租金指數則依然連升7個月至195.7,按月增0.98%,再創新高。

  細單位價格指數逆市續升

  除了A類物業(40平方米以下)的單位,其餘面積的物業價格全線回落。E類物業(160平方米或以上)按月跌0.89%,跌幅最為明顯,報332.4點。D類物業(100至159.9平方米)按月跌0.48%,跌幅排第二,報330.6點。B類物業(40至69.9平方米)按月跌0.29%;C類物業(70至99.9平方米)按月跌0.14%;A類物業(40平方米以下)售價按月升0.32%。綜合A、B、C類物業數據後而得出的中小型單位(100平方米以下)售價,按月回落0.03%;綜合D和E類物業的較大面積單位(100平方米或以上)售價指數則跌0.57%。

  差估署各類單位平均售價表中,港島區各個面積類別的住宅都比九龍和新界貴出一截。新界E類單位售價最低,平均每平方米99557元。其餘各區所有類別單位平均售價均突破每平方米11萬元的水平。港島區的E類單位,每平方米成交價高達42.4萬元。

  貿戰為樓市帶來下行動力

  近期銀行加息及貿易戰對宏觀經濟的影響,均為本港第四季樓市表現帶來下行動力,地產代理紛紛看淡接下來的樓價走勢。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,差估署8月份數據主要反映了政府早前推出六招對樓市的影響,近期香港銀行12年來首次上調P按息口,惟加按息周期對物業市場帶來的打擊,並無反映出來。

  陳永傑續說,徵收一手樓空置稅、資助房屋折扣擴大等因素,令部分中小型物業買家轉投資促進房屋市場等措施,二手私樓交投陷入冰封局面,二手業主只好降價求售,令差估署樓價指數首次錄得跌幅,預計跌勢將持續數月,料第四季指數累積錄約3%跌幅。不過,他強調,有信心差估署樓價指數不會出現跳崖式下跌。

  一手市場尾季將主導樓市

  辣招之下,二手物業市場以用家為主。業主持貨力強,令二手交投十分淡靜,9月份二手成交量有機會創歷史新低。

  利嘉閣地產研究部主管陳海潮同意市場意見,落實加息後,市場焦點轉移至特首林鄭月娥10月10日發表的新份《施政報告》,端視會否有樓市新措施出台,故料二手住宅交投短期內會持續萎縮。

  一手新盤方面,陳海潮指,由於發展商可因應市況來訂價,並針對加息來提供較靈活的付款及按揭安排,相信一手市場在第四季仍會主導樓市。不過,貿易戰、政策市及息口等因素作用下,整體樓價在第四季有3%至5%的下行空間。

  資金收緊或成樓市轉捩點

  評級機構標普亦分析指,流動性過剩局面結束可能成為香港樓市轉捩點;未來12個月,樓價會由今年第三季度的高位下跌5%至10%。標普又指,地產商應有足夠的緩衝,來抵禦買家負擔能力削弱及償付債務方面的問題。過去一至兩年內,投入大量資金投得地皮的地產商,可能會在利潤率方面出現負面意外。該行還稱,新地(016)、長實(1113)和南豐等集團,財務狀況穩固和業務平台多元化,所以推薦,相信三家發展商能「應對行業環境走弱情況」。

  地產建設商會執委會主席梁志堅認為,樓價溫和回落不至於影響到發展商樓盤定價。他預料今年餘下時間樓價橫行,短期內不會大跌。他又稱,樓價每年升20%至30%表現不健康,每年增長5%才可說是健康水平;10月公布的《施政報告》或再有樓市相關措施推出,港府應明確短中長期供應計劃,方能引導市場剛性需求,幫助改善市民上車難題。

  CCL未來數周料見頂調整

  差估署公布上月本港私樓指數調頭之際,反映主要大型屋苑二手樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)再被點穴,最新報186.6點按周無升跌。中原地產研究部指,CCL未來數周將會完成整個見頂過程,而樓價調整信號亦會同步浮現。

  中原城市大型屋苑領先指數(CCL Mass)最新報188.92點,按周升0.01%,終止3周連跌。CCL(中小型單位)報186.97點,按周跌0.05%,連跌4周共1.17%;CCL(大型單位)報184.72點,按周升0.26%,終止2周連跌。

  新界兩區回軟港九齊升

  至於四區樓價,本周錄得「二升二跌」。新界西CCL Mass報168.73點,按周跌0.04%,連跌8周累計4.67%;新界東CCL Mass報205.14點,按周跌0.8%,連跌4周累計1.76%。新界兩區樓價回軟,由新界西開始,逐步蔓延至新界東。

  惟港九樓價仍錄得上升,帶動整體樓價高位企穩。港島CCL Mass報191.72點,按周升0.01%,終止3周連跌;九龍CCL Mass報185.34點,按周升0.45%,終止2周連跌。新界兩區樓價跌勢會否蔓延到港九,是整體樓價調整的關鍵。

  中原指,政府宣布六招房策後,樓價隨即結束連升局面。近11周計,首6周CCL錄得三次創新高,樓價反覆微升;其後5周CCL有兩次橫行,樓價持續於188點高位上下窄幅徘徊。未來數周,CCL將會完成整個見頂過程。

  該行又指,中秋節假期,美聯儲及本港銀行宣布加息,對本地樓市影響將於10月下旬的CCL開始反映,相信樓價高位反覆徘徊局面行將結束,預期此後樓價將會出現調整,須密切關注未來數周CCL的走向。

  汇豐:港暫無追加息口需要

  汇豐銀行亞太區顧問梁兆基昨表示,本港今次與美國加息步伐一致,港息口與美息沒有脫節,除非本港拆息因外在衝擊而大幅上揚,否則目前並無追加息口的理由和迫切性。他解釋,因2008年本港存款利率跌至零時,美國仍繼續減息,當時本港並無隨美減息,美聯儲近期加息多次只是恢復當時正常利率界線。

  對於豐等大行加息0.125厘低於預期的0.25厘,他認為加息0.125厘屬合適水平,亦考慮到本港十多年未有加息,須循序漸進。若美聯儲12月份再加息,本港也有機會跟隨。

  未來港銀加息幅度差別不大

  至於有個別中小型銀行加息0.25厘,梁兆基認為,加幅只屬於商業決定,這是由於銀行存款結構不同,相信各行會因應自己的存款結構而調整息率。他預期未來大型與中小型銀行加息幅度不會有太大差別。

  是次美加息後,昨天又有多家本港大小銀行宣布上調最優惠利率(P)及儲蓄存款利率。富邦銀行公布,港元最優惠利率由5.25厘上調至5.5厘,這是繼永亨之後第二家加息0.25厘。富邦儲蓄存款利率則由0.05厘上調至0.25厘。

  星展香港亦宣布上調最優惠利率,升幅0.125厘,同時將存款息率增至0.125厘,10月2日起生效。其行政總裁龐華毅表示,對本地銀行今次僅加息0.125厘感失望,但作為中型銀行要跟隨市場。他預計未來香港會繼續跟隨美國逐步加息,惟對本港樓市影響不大。

[责任编辑:蒋璐]
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