香港逆風而行。隨着外、內部經濟形勢惡化，香港政府出台多項逆周期措施，規模逾1200億元，包括向18歲或以上的香港永久居民發放1萬港元，2020/21年度赤字將推高至1391億元，相當於本地生產總值4.8%。

　　港股前景不夠理想

　　香港去年三季度經濟起步進衰退，全年經濟萎縮1.2%，政府最新預期今年經濟收縮1.5%至增長0.5%，好於我們預期的-1.8%。儘管經濟疲弱，但MSCI香港指數自今年1月高位下挫9.5%後，在2月中已迅速收復近一半失地。

　　然而，港股預期市盈率高於歷史平均值，我們認為估值水平並不合理，因此繼續不看好港股，尤其是澳門博彩及零售租賃為主的房企板塊。但擁有較多國際業務，或股息率吸引的優質企業則看高一線。

　　樓市繼續受影響

　　由於經濟不景氣及疫情肆虐，反映二手房價格的CCL指數自去年6月下跌了6.1%，但壓力集中於去年下半年，房價今年至今相對平穩。不過，我們預期今年房價下跌5%至10%。(原來：-5%)。

　　在疫市下，住宅最近數周成交量明顯下降，少了人去看房，許多開發商也延遲推盤，最近主要在清庫存。然而，隨失業率上升，成交量逐步恢復正常，房價跌幅就會變得顯著，但由於利率仍然偏低及房屋供應緊絀，房價不大可能跌逾10%。

　　零售市場雪上加霜

　　此外，香港零售銷售去年下半年已顯著下滑，疫情更進一步打擊消費市道，許多房企減免商戶2月份租金最多50%。疫情及旅遊業陰霾揮之不去，我們不排除房企再要寬免租金，但假設疫情在一季度受控，全年零售租金可能下調10%至20%(原來：-10%至15%)。

　　面對住宅及零售市場同時吹起冷風，房企股價今年以來卻僅小幅下跌，我們對房地產板塊保持謹慎看法，特別是零售租賃類股。瑞銀財富管理