日前，「匯添富資本——世茂購房尾款資產支持專項管理計劃」獲上海證券交易所無異議函，并於11月13日完成發行，國內市場上首單購房尾款資產證券化項目正式出爐。

　　盤活資產拓寬融資渠道

　　購房尾款資產證券化項目的入市，是世茂房地產在房地產金融領域的又一創新。不僅為房企拓寬融資渠道提供了新方向，而且能夠盤活資產，提高資金的利用率。首先，拓寬融資管道，為房企融資開拓新思路。其次，盤活資產，提高資金利用率。按照央行出臺的121號檔相關規定，在正常情況下，如果樓盤未封頂，銀行不能夠提前將按揭貸款的尾款發放給開發商。而購房尾款資產證券化通過將購房尾款打包出售的方式提前將尾款收回。

　　三重保障仍須警惕潛在風險

　　購房尾款資產證券化產品獲得良好市場反響，最大的原因是安全有保障且收益率不算低。

　　其一，基礎資產穩定性高。基礎資產共涉及世茂旗下項目的427份購房合同，在專項計劃存續期內，本專項計劃基礎資產每年將產生穩定、可預測的約合6.62億元的資金流入，能夠保證投資回報。

　　其二，項目嚴格篩選。能夠進入項目池的項目要求均為位於我國公允認可的一、二線城市。基於當前樓市情況，一二線城市的項目風險性更低。

　　其三，控制標的項目開發貸融資規模及納入資金池的尾款規模。該項目要求標的項目的開發貸融資規模和納入資金池的尾款規模所占項目整體購房尾款的比例均要低於5%。

　　當然，即使在完美的產品也會有風險，世茂購房尾款資產證券化產品主要的風險是項目存續期間因購房面積或品質存在爭議、按揭銀行不予以發放或不足額發放按揭貸款或購房者違約未能以自有資金進行支付等因素導致應收帳款收入不足，這或將影響到項目本金和收益的兌付，需要房企警惕。但是對於大型房企而言，出現此類風險的概率還是比較低。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)