順應EB-5政策發展

　　美國投資移民EB-5簽證類別去年歷經波折,“變政”將暫緩到今年9月,而目前對新政的預測中,關于TEA目標就業區的定義一直是最受關注的焦點之一。業內專家均認為,如紐約、曼哈頓等繁華中心地帶的投資項目,將來很可能會被清晰界定為非目標就業區,而那些位于偏遠地段,真正需要創造就業的投資項目,才是EB-5的本質。除了投資區域的改變外,資金監管更嚴格、更強調投資人第一順位,將是未來美國投資移民的趨勢。

　　■記者 李楊

　　趨勢

　　1 未來EB-5項目將集中偏遠地區

　　趕在今年9月“變政”前,美國大都市中心區域的投資項目紛紛扎堆推廣,與此同時,一些順應新政、瞅準偏遠地區的投資項目開始走進申請人的視野。新快報記者了解到,華美移民近日推出了一個位于蒙大拿州的美國黃石俱樂部擴建項目,50萬美元參與投資該俱樂部內田園廣場和田園中心的公寓、別墅和基礎設施建設,創造10個就業崗位,5年后就能獲得綠卡。據說比爾·蓋茨、賈斯丁·汀布萊克夫婦、菲爾·米克爾森等都是黃石俱樂部的會員。

　　該項目的中國區負責人郭世澤告訴新快報記者,2015年之前的很長時間內,EB-5項目普遍集中在華盛頓、紐約、芝加哥、波士頓和洛杉磯這樣的大城市。美國移民局對EB-5項目的TEA目標就業區只有兩個標準:要求是高失業地區或偏遠地區。

　　郭世澤坦言:“紐約、洛杉磯等大城市不屬于偏遠地區,很顯然也不會出現高失業,但為了滿足移民局要求,通常會硬性拿周邊地區的就業系數來平均項目所在地的就業系數。過去美國移民局一直大力推動EB-5,為了吸納投資人的資金和貢獻,所以監管并不那么嚴格。沒想到2015年申請量超出,證監會便表示,2016年要開始重點整治EB-5的目標就業區。人數已夠,就要規范化了。”

　　據記者了解,今后TEA目標就業區如果在紐約、華盛頓等地,一旦項目被拒簽,這個項目所有的投資人都會被拒簽,包括已經獲批I-526臨時綠卡的申請人。“以前大城市項目和偏遠城市項目的占比約為7:3或8:2,而現在越來越多的EB-5項目開始往偏遠地區轉。證監會和新法案也都對偏遠地區有支持。”

　　郭世澤表示,“今年將有越來越多的大型移民公司,在做完了手頭的紐約地區項目后,往偏遠地區的項目轉。誰轉得早,誰就會先擁有第一批客戶。”

　　2 資金監管將更透明

　　華美移民副總裁楊夏在接受新快報記者專訪時表示,美國投資移民歷史上,投資者的資金曾出現過問題,主要原因就是投資人的錢可能被開放商挪用了。“聲稱已經投資了項目,其實并沒有。然后用二期項目的錢買一期的地,三期的錢買二期的地。但資金管理不透明,投資人也不知道自己的錢被挪用到哪里了,被誰取走了。”在這樣的情況下,拿不回本金,項目爛尾,都是有可能的。

　　對此,郭世澤指出,采用第三方賬戶和資金監管服務NES Financial是對投資人的可靠保障。“NES基本擁有所有EB-5項目的數據信息,評級很有權威性,能通過NES評級的EB-5項目僅占20%。”據了解,NES對資金取走方有嚴格規定,在監管協議上有清楚標明有權劃撥的賬戶,其他賬戶都不可以劃撥資金。“美國黃石俱樂部擴建項目被評為最高等級白金級,因為所有資料必須經過NES重新審核并校正,才發給區域中心,最后遞交移民局。沒有評級的項目,可以說是完全不透明的。”郭世澤說。

　　楊夏因此建議以后辦理EB-5的投資人:“完全可以自主提出最基本的要求,要求投資款透明公開,要看到項目處于什么進度,投資款處于什么階段,花在哪里,有沒有監管等。這些也可以直接從NES的手機APP上查到。”

　　3 投資人應為第一順位還款

　　綜觀市面上許多EB-5項目的資金結構,不難發現大部分都有銀行貸款,且占比不低。記者了解到,所有的投資項目都是有風險的,萬一項目失敗,只要之前有銀行貸款進入項目,銀行一定是第一順位還款,且通常能拿回全部貸款,而投資人則是第二順位或往后,往往拿不回全部投資額。

　　郭世澤指出,今后的投資人都會要求只選擇投資人第一順位的項目,就算失敗了,最起碼抵押的土地和房屋是自己的。“建議最好選擇沒有銀行貸款的項目,就算有,銀行貸款在整個項目的資金結構里也不能超過35%,否則就屬于高危項目。拿到第一順位非常關鍵,這與開發商的實力也有關,實力不夠,項目是一定需要找銀行借錢的。”