5月4日，國務院常務會議確定培育和發展住房租賃市場，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規範方面，給予住房租賃市場支持。在全民去庫存而效果不彰的背景下，開展「租售并舉」，靠「租賃」渠道真能起到去庫存的效果嗎？

　　購房刺激政策效果不顯著

　　多數二線和三四線樓市去庫存進行一載有餘，但2016年一季度末全國商品房待售面積仍達7.3億平方米，同比增幅13.1%，加之在建施工面積61.8億平方米，可預見未來庫存量仍將長期高位運行，去庫存的任務仍然任重道遠。

　　另一方面，在政策強力刺激下，當前市場分化嚴重，一季度商品房銷售金額54%的增幅遠高於銷售面積33%的增幅，說明銷售主要集中在房價較高的一二線城市，而需要去庫存的三四線城市成交并無顯著起色。由此可見，在此前政策頻繁刺激之下，去庫存并未取得階段性勝利，需要通過一些新的方式繼續去庫存。

　　中國目前流動人口在2億以上，且流動人口的居留穩定性增強，圍繞這些人口產生的租賃市場發展潛力巨大；而長遠來看，未來需要解決3億人進城住房問題，發展租賃市場將對這些外來務工人員起到周轉、過渡和保障的作用。因此，發展和培育租賃市場是去庫存新的出路。

　　「購租并舉」去庫存之合理性

　　發展租賃市場、實行購租并舉來達到去庫存目的，邏輯上也的確存在合理性。一是通過破除制度障礙甚至政策傾斜，諸如公租房貨幣化、優惠補貼等，吸引部分無房居民買房用以出租，釋放這部分投資需求以達到去庫存。二是通過盤活居民存量空置房，出租原本镕置的房屋，以租金收益引導持有而降低二手市場拋售可能性。三是引導原本的短期投機行為轉變為長期投資，拉長交易周期，減少市場二手房供應，降低二手房市場拋售對新房市場的沖擊，間接推動新房去化。

　　租房政策實際效果堪憂

　　表面上看，發展租賃市場似乎能成為去庫存手段的有益補充，但實際上對最終效果并不會起到決定性作用。住房需求和人口流向密切相關，當前流動人口往一線和部分二線城市導入的趨勢沒有變化，三四線仍以人口凈流出為主。因此，無論是購房需求還是租賃需求，當前仍主要集中在一線和部分經濟發展良好、外來人口流入的二線城市，而真正庫存較高的三四線城市并沒有太多有效需求。

　　另外，雖然一二線城市租賃需求旺盛，似乎租賃市場通過破除制度障礙甚至政策優惠可以吸引大量「購買租賃」的投資需求釋放，但這類城市房價高、租金低導致投資回報率普遍偏低，對投資需求吸引力并不大。整體來看，這樣的手段對去庫存不會有顯著效果。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇 (逢周二刊出)