7月8日，第一太平戴維斯對今年第二季度上海市場作了回顧。二季度，上海甲級寫字樓市場迎來七個新項目入市，帶來72.1萬平方米供應面積，其中超過一半集中於徐匯濱江板塊。截至上半年，全市甲級寫字樓總存量為1,590萬平方米。

    據悉，疫情封控舉措使得需求暫緩，季內錄得26.9萬平方米淨吸納量，環比減少7%，同比下降34%，其中九成以上為新項目此前預租量。由於需求暫緩，加上新項目平均出租率低於四成，使得本季度全市甲級寫字樓平均空置率環比上升2.3個百分點至14.8%，為過去一年以來高位。

    二季度，全市甲級寫字樓租金指數環比下調1.0%，至每平方米每天人民幣7.3元。非核心商務區（-1.6%）租金跌幅最為明顯，中央商務區租金更具韌性，僅微跌0.5%。部分業主將在全面評估封控和動態清零政策對市場情緒和需求影響後，做出進一步租金方面決策與調整。

    第一太平戴維斯表示，雖然近期市場上有對跨國公司將生產或辦公地點遷出中國的討論，但作為全球最大的市場之一，服務於本土需求的企業仍願意留在中國。因項目工程尚未完全復工，未來供應仍存在延期交付可能。目前2022年下半年計劃將有87萬平方米新供應。

    下半年預計將有更多的續租和部分辦公升級計劃延遲。考慮到市場的不確定性，成本控制或成為企業年內主旋律，並對企業未來規划進行重新評估。儘管如此，金融、零售、醫療健康、律所和新基建等行業需求仍在增長。

    鑑於維持出租率是業主當下的優先事項，預計下半年租金仍有進一步下探可能。除復工復產外，企業也在重新思考優化辦公空間的利用，例如增加靈活度和協作空間、準備遠程工作等應急預案。

    另外，受疫情影響，2022年前五個月，上海零售總額同比下降18.7%，批發零售業與住宿餐飲業分別累計同比下降17.5%和32.2%。

    上海零售市場2022年上半年無新項目入市，外環內購物中心和百貨存量維持在1,484萬平方米。

    全市購物中心首層平均租金環比下降0.2%，為每平方米每天人民幣26.4元，較去年同期上漲0.6%；其中核心商圈與非核心商圈首層租金均環比下降0.2%，同比分別上漲0.7%和0.6%。業主們季度內暫時忙於項目復工，租金調整幅度不大，但願意為項目內優質租戶做出一定租金減讓以維持租戶信心。

    全市購物中心空置率環比上漲1.7個百分點至9.8%，較去年同期上漲0.9個百分點。其中核心商圈購物中心空置率較上季度上升1.4個百分點至7.9%，非核心商圈上升1.7個百分點至10.2%。對比2020年與2022年兩輪疫情，此次上海零售市場表現更具韌性，近八成商圈空置率增長都較兩年之前更溫和，體現零售商對上海消費市場仍具信心。

    6月起，全市購物中心雖恢復營業，餐飲租戶仍暫停堂食，且服務業態復工程度有限，多數品牌暫停擴店計劃以觀望疫情防控進展及市場後續表現，但優質項目在復工後仍積極引進租戶以填補空置。第二季度購物中心新租面積僅為上季度四分之一，多為此前已談妥的租約租戶，其中零售業態佔比達到近六成，以時尚、配飾及運動戶外品牌為主。

    第一太平戴維斯認為，2020年上海市區零售市場只有一個新項目開業，而此輪疫情後預計仍有四個新增項目在2022年下半年入市，總建築面積約26.6萬平方米，均為中小型購物中心。

    上海於6月底開始逐步恢復餐飲堂食，且運動健身場館及電影院等休閒娛樂業態也將於7月起有序開放，上海消費市場將逐漸回歸常態，但暑期仍需謹防疫情反覆，全市購物中心租金及入駐率表現在短期內仍將承壓。（記者 宋健）