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面對發展需求 即將公眾諮詢 新界棕地持份者意見紛紜

2018-01-02
来源:香港商报

  

政府拟回收洪水桥发展区棕地发展,图为洪元璐周边,远方是公屋洪福邨。记者周骏摄

  【香港商報网訊】記者周駿報道:本屆政府成立的「土地供應專責小組」,由年中至今已檢視10項土地供應選項,其中,將發展棕地作為較優先的可行選項之一,當中,新界約540公頃棕地位於洪水橋、元朗南、新界北及「古洞北/粉嶺北」。小組指出,政府若要收回棕地,預留約三分一作原有用途(貨櫃倉),其餘三分二可以釋放作建屋用途。小組擬定明年3月完成首份初步報告,之后展開公眾諮詢。惟有新界棕地持份者不贊成政府有關「棕地」定義,另有部分棕地持份者及租賃者則關注「收回」私人土地(棕地)補償及金額并提出意見和建議。

新田乡乡委会主席文炳南(中)多番反映意见,关注政府回收棕地问题。

  文炳南:收私地一定要有補償

  發展局「土地供應專責小組」自今年9月至本月共舉行了6次會議,檢視10項土地供應選項,包括維港以外填海、發展棕地、短租用地、郊野公園邊陲地帶、重置葵青貨櫃碼頭、發展碼頭上蓋、填平水塘及公私營合作模式釋出私人土地潜力等多個議題。小組主席黃遠輝於10月份的第2次會議表示,現時全港共有約1300公頃棕地面積,當中約540公頃棕地位於(新界)洪水橋、元朗南、新界北及「古洞北/粉嶺北」,當中以洪水橋最集中,約占190公頃,現有的研究顯示,要預留約三分一土地興建多層工業大樓,用作安置棕地上的作業者,另外37公頃用作物流之用。粗略估計,若全數收回洪水橋的190公頃棕地,將可釋放三分二的土地興建房屋等其他用途,然而,有新界棕地持有人不贊成政府「棕地」定義。

  作為新界北棕地之一的新田鄉,該鄉鄉委會主席、私人土地持有人文炳南表示,棕地是近年出現的一個新名詞,藉以對農地用途的限制。他憶述,新界約(三約二十七鄉)在規劃署(1990年)成立之前,法例規定,農地任何行業均作為合法使用,換言之,業權人因應巿場及個人收入常將自己的農田配合市場需求,如種禾收入不好,養魚合化算就開魚塘,停車場生意好就會將魚塘填了做車場生意,現時規劃署也沒有一個計劃去規劃這些合法運作的農地。對於政府要「收回」棕地之說怎樣理解,文炳南則表示,新田棕地面積超過68公頃(私人土地),他本人是600多萬尺棕地的司理,當年內地貨運物流業蓬勃時,政府便將新田私人土地規劃為貨運后勤基地,這是政府對棕地規管的開始,若政府收回私人土地一定要有補償。

  鄧坤盛:不認同政府所作定義

  他稱,當年港英殖民地政府收地有一定規定和限制,只有築炮台、修築道路河道及其他公共用途時收地,然而,回歸后政府收地改為沒有限制,對私有土地業主不公平。他表示,很難理解「土地供應專責小組」所講的「收回」是指包括官地和私人土地,如果是官地無所謂分棕地及其他土地。如果一幅官地被私人占用政府可以稱「收回」官地,但如果是私人土地在未向業權人作出補償就被政府「收回」,那就是豪奪私人土地財產。

  洪水橋作為「土地供應專責小組」討論收回棕地選項之一,涵蓋廈村鄉,該鄉棕地及租賃者鄧坤盛亦不認同政府「棕地」定義。他指,街坊稱「棕地」只是一些團體用來形容以前農地搞倉時,綠色植物枯竭呈灰色或棕色,就棕地由來,要從1972年講起,當年,葵涌一號貨櫃碼頭落成,政府未向業界提供足夠的后勤用地,新界卻有大量镕置農地滿足貨櫃業市場,填補貨櫃業后勤用地不足,一些農地改作露天儲物場、停車場,而政府規管方式是要求土地持份者須申請更改用途,并徵收費用,否則將會收回土地。然而,有業權者不服規管同政府理論,1983年劉皇發打官司至樞密院勝訴,農地改建貨櫃倉增加。該官司是指1981年2月2日,由劉皇發為主要股東的「生發地產投資有限公司」以兩年短期租約形式,租了位於掃管笏丈量約份374的十三個地段,并在弃耕農地的地段擺放建築用的鋼枝。政府拒絕有關的更改土地用途申請,該公司不服而控告政府,但最終政府敗訴。

  必須顧及棕地內從業人員飯碗

  政府雖輸了官司,但於1991年將廈村鄉納入規劃署1990年制定的城規條例,在城規條例生效前土地上做倉的劃為「土地現有用途」,在生效之后,土地使用(建貨櫃倉)則要申請規劃許可,通常有1至3年的短約。所以,當年廈村鄉於城規生效之前的一夜之間起了很多的貨櫃倉,之后,廈村鄉貨櫃倉爆滿,有倉主將櫃倉搬到公庵路。

  鄧坤盛表示,當年,他於該鄉木人巷建倉,又將倔頭路修建成為貨櫃車可以通行的雙向單程水泥路。10年間他不斷投資發展貨櫃倉,成為洪水橋乃至新界屈指可數的貨櫃大倉,其以棕地持有和租賃者所擁有櫃倉面積達約1000萬尺,最大的櫃倉能容過千人,所以講,新界棕地貨櫃倉為香港低端人員提供就業機會的同時,也是香港物流、倉儲后勤基地。鄧坤盛表示,他一直反對政府收棕地,其因,鄉民不認為有政府的棕地一說之外,最重要是政府收回棕地后,是否顧及到沒有文化的從業人員飯碗、棕地持份者和租賃者利益,令這個行業繼續生存、從業者能有再就業的機會。當年(1990年),他做元朗區議會議員、廈村鄉鄉委會首副主席時,曾頂着政府清拆元朗、上水棕地露天倉,向元朗專員游說不能清拆理據,并以游行示威作抗爭。

  鄧坤盛續指,今時,從香港發展整體利益看,香港地少人多,他們願意同政府配合,不是怕政府,而是通過溝通協商,將收回棕地的事情解決好些,現時,初步與政府委託的顧問公司傾過,洪水橋政府收回棕地,棕地持份者不要分文補償,但政府要以原區換地,兼有水有電有路之地。無地租倉者,希望政府搬倉安置,可以立刻開工,現時,對方仍在研究中。對於政府收回其他用途土地,鄉民出價也不希望高人一等,但希望以市場最高的價錢,最合理公道的方法處理(A級地價)。

  徐位建:冀盡量做到不遷不拆

  新界倉庫及物流業經營者協會主席徐位建表示,政府只有一貫的官僚想法,只有一個方法就是興建多層大廈安置全港所有棕地作業者。但他們忽略了興建多層大廈的高昂的興建成本及日后的管理權問題。多層大廈怎可以同一時間安置不同種類的行業。例如回收行業與食品行業產生交叉污染問題。所以多層大廈說易行難。他坦言,大部分業主不想政府賠償,寧願維持現時自給自足的收租生活,希望政府體恤民情,盡量做到「不遷不拆」,另外,即使公庵路從業者遷往异地元朗南唐人新村(11公頃作為遷徙棕地的工場)、洪水橋發展區的新貨倉重操舊業,但會面臨昂貴的租賃倉費,而且是「僧多粥少」。

  「古洞北/粉嶺北」古洞段公路旁的新天地汽車行店主鄭振邦表示,他於3年前租賃選擇該址做汽車進口及分銷,面積約千平方尺,同時户用4個夥計,該店勝在將店面總租金按泊車位分割計算,一個車位租金約千餘元,而同業於市區車位租金約6000元、7000元不等,另外,店位於公路旁,交通方便,倘若政府收回該棕地,他別無選擇,另作打算,而身在海外的該棕地持份及放租主,他相信,只要政府收地補償價遠高於市場價,該土地持份者會予以考慮的。

[责任编辑:程向明]