8月7日，微信公眾號「深安居」發布的《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》稱，為積極構建「保障+市場」住房供應體系，遵循「市場化、法治化」和雙方自願原則，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作。徵集期限至2024年10月31日。

　此次房源徵集範圍是深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。

　房源條件包括四方面：一是.位置合適。處於交通便利、配套設施較為齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基礎、發展優勢。二是戶型面積合適。原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。三是生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件。四是手續齊全。擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規性，滿足金融機構的貸款要求。

　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向香港商報記者表示，深圳此次存量收購做保障房，一個看點是面積相對比較小，主要以65平米以下為主。主要是因為，政策明確提出，存量收購做保障房，一定要滿足當地對於保障性住房的最低面積標準。不僅是深圳，全國其他城市也是這麼要求的。也就是說，不能為了去化庫存而收購商品住房，而應該是在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量收購。

　「另一個看點是，指定安居集團推進這項工作，這也意味着，實現資金平衡是存量收購的第一原則。也就是該政策一開始就提出的，遵循『市場化、法治化』和雙方自願原則，安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房。」李宇嘉說，配售型保障房的價格是同區域商品房價格的5~6折，如果要資金平衡，收購的價格可能要更低。因此選擇的收購度下主要是存在保交房壓力、債務壓力和資金鏈壓力。在處置資產、低價銷售物業以回籠資金難以為繼的情況下，恰巧政府有籌集保障性住房的任務，於是就以更低的價格賣給政府。因此收購的價格應該是成本價或者是白菜價。

　已有超60個城市出台「收儲」政策

　4月30日召開的中央政治局會議指出，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

　此後，全國多個城市陸續明確表態，將以國企收購的形式，收購一部分商品房用作保障性住房。一線城市中，率先響應號召的是廣州。5月30日，廣州市增城區新塘鎮發布《關於廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報名的公告》，購買市場化商品房作為安置房源。不過，值得注意的是，目前該公告已從官網撤下。

　據中原地產研究院統計，截至7月30日，已有超60個城市出台了地方政府或國企收購存量住宅、用作保障房的政策，並對收購房源的面積段、收購價格等作出規定。

　在李宇嘉看來，存量收購政策的背景是，新建商品房銷售去化下降，開發商資金鏈緊張，保交房和債務償還存在一定壓力，導致防風險的任務開始吃緊。通過存量收購，既可以解決保交房的任務，也可以去化庫存穩定商品房市場，還可以緩解開發商資金鏈，更好地去償還債務，也增加了保障房籌集渠道。

　對市場影響料有限

　中原地產首席分析師張大偉表示，「國家隊」收房這個政策在推進過程中，大家非常關心的主要原因是，其可以直接改變當下市場供需結構。當下樓市最大的問題是庫存問題，想要去庫存，要麼依賴個人購房，要麼依賴機構購房。「現在看，推動個人購房的政策已經出了很多，但整體效果並不完全樂觀。所以，政府推動直接收購，收購存量住房用來作為保障房，政策本身可以說是非常好地解決了當下市場的一些難題。」張大偉說。

　張大偉分析稱，這個政策最大的難點其實是資金來源，這決定了到底影響多大。以深圳的收購條件來看，要求主力戶型65平方米以下，在深圳匹配難度或較高，所以這個政策的實際影響應該不會大。

　李宇嘉認為，從目前各地存量收購的情況來看，基本上還處於前期摸排需求的過程中，反映的情況，一方面是符合的項目相對有限，另一方面開發商願意低價賣給國企的意願比較低。目前還處於雙方博弈的狀態，很多市場主體認為政府會通過存量收購來救助市場、救助開發商，因此還等待大手筆的資金進入。但從資金平衡的角度來看，這是不可能的。

　李宇嘉預計，前期住宅項目可能落地的收購量相對有限，對商品房市場短期的影響有限。但整棟的公寓和宿舍可能會落地，因為公寓和宿舍市場價格相對比較低，開發商願意以大宗的體量交易出去來緩解資金鏈，政府收回來也可以作為人才公寓類租賃型保障房。（記者 朱輝豪）

　頂圖：中新社資料圖