仿佛打了一針強心劑，房地產市場在經歷了9個多月的低迷后，受央行9·30新政的影響，似乎開始緩過勁來。

 

　　央行新政出臺已近一月，伴隨對于住房按揭貸款總體的鼓勵態度，房貸市場出現了一些微妙變化。結合各專業機構及21世紀經濟報道記者的調查，目前執行央行新政并已出現房貸利率優惠的，主要集中在20多個一線城市及部分二線城市，約3成的銀行下調了首套房貸利率，最低為9折。

 

　　房地產成交10月份環比也顯示回暖跡象。中指、易居、中原等機構數據顯示，國慶長假后各地樓市成交連續三周環比回升。

 

　　不過與往年同期比較卻不樂觀。國家統計局發布的最新數據顯示，時隔三年70大中城市房價再現全面環比下跌，在此影響下，房地產投資逐漸走淡。1至9月份全國房地產開發投資增速同比名義增長12.5%(扣除價格因素實際增長11.7%)，創5年來新低。較2013年同期19.7%下降7.2個百分點，降幅近三分之一。

 

　　從市場層面看，目前相較于首套房認定的放松，市場期待的7折利率并沒有出現，9折被普遍認為是銀行盈虧平衡點。9折以下，銀行放貸的動力并不明顯。

 

　　從公開數據看，三季度房地產貸款增速放緩。

 

　　10月27日，央行3季度報告顯示，當期人民銀行統計的貸款總余額79.58萬億。房地產貸款余額16.74萬億，同比增18.2%，明顯高于全部貸款增速，但速度較上季末降低1個百分點。

 

　　房地產貸款增速的下滑，多位業內人士指出，一方面是地產業風險之下，銀行加大對房貸的管控；而另一方面，則是高庫存下，房企投資意愿降低減少貸款。

 

　　受訪的銀行和地產界人士也指出，即使在個人住房按揭貸款有所寬松，但料開發貸不會有太大規模投放。故短期地產業的復蘇，還難言整體回暖。

 

　　各地銀行9-9.5折利率頻現

 

　　自10月中旬開始，各地商業銀行已在陸續落實房貸新政。

 

　　融360通過調查全國23個重點城市400家銀行(包括各銀行分行)發現，僅有34.91%的銀行執行“認貸不認房”的標準，即擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，可享受首套房貸款政策。在房貸利率方面，約30.47%的銀行在央行房貸新政后，下調了首套房貸款利率。

 

　　記者調查顯示，房貸放松首先在一線城市展開。北京最低房貸利率打9折的銀行目前至少有5家，分別為中信銀行、招商銀行、匯豐銀行、浦發銀行和郵儲銀行。其余銀行多以基準利率為主。

 

　　深圳已有8家銀行下調首套房貸款利率。其中，中行、建行、郵儲銀行首套房最優至9.7折，招行、花旗首套房最優至9.5折，匯豐、中信銀行則優惠至9.4折。工行、農行、民生、興業、東亞銀行首套房下調至基準，光大銀行由此前基準上浮15%下調至基準。

 

　　與深圳類似，上海各銀行優惠房貸利率也開始增多。其中，華夏銀行首套房貸利率由基準利率上浮10%下調至9.2折，中國銀行由基準利率上浮5%下調至基準。

 

　　廣州各銀行利率下調相對較慢。目前僅匯豐、農行、工行等下調了利率。匯豐最低可至9.4折。

 

　　二線城市也出現了利率下調。據融360數據，在提供優惠利率的53家銀行中，北上廣深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、長沙、西安、青島等10個熱點二三線城市。不過，記者注意到，目前所有提供優惠的銀行，對購房者資質有要求，附帶有附加條款，要求在本行有一定數量的銀行存款或購買一定額度的銀行理財產品，非低收入人群所能達到。

 

　　值得關注的是，除了央行新政、公積金政策帶來的放松外，各地還在出臺第三輪救市政策，如天津二次救市徹底解除限購、“70/90”政策取消；無錫出臺二套房公積金新政；長春公積金新政滿6個月可申請個貸等等，政策面繼續保持寬松。

 

　　中國指數研究院發布的最新報告顯示，10月12日至18日一周，其監測的全國20個主要一二線城市住宅合計簽約面積環比回升45%。其中一線城市整體漲幅達到80%。報告指出，隨著成交持續回暖，幾大代表性城市庫存總量在繼續下降，去化壓力有所緩解。

 

　　丁祖昱說，10月各城市銷售都有回升，很多城市都創今年新高，如武漢預計10月成交量在180萬以上，將繼續創下成交量新高，無錫、廣州也有望達到年內高點，上海十月第三周出現成交高峰，刷新了2014年周度成交峰值，當然也有個別特別差的，比如沈陽、大連，不論政策上如何扶持，市場還是難有起色。

 

　　利率繼續下調可能性

 

　　在房貸漸進式放松后，是否有出現7折利率的可能性？

 

　　據公開報道，武漢、濟南、杭州和重慶等地開始出現7折房貸利率優惠的樓盤。其中，武漢綠地中央廣場項目從10月份起，聯合平安好房提供“1成首付、7折利率”的優惠購房活動，最多補貼約10萬費用。

 

　　但實際上，這些活動均為房貸新政下的營銷行動，并非銀行利率真正打7折。CRIC研究中心認為，當前房企多半采取暗降的手段，一方面賺足眼球，一方面提供一些實在的優惠給購房者，來推動項目熱銷。

 

　　要達到7-8折利率優惠，需滿足兩個條件，一是銀行不虧錢，二是總體額度寬松。

 

　　MBS被寄予為金融機構籌集低成本資金的厚望。央行9·30房貸新政提出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

 

　　但申萬報告指出，從目前現實情況來看，一方面，在當前經濟下行風險較大、降息預期增強、信貸額度并不緊張的情況下，銀行通過固定利率的MBS將浮動利率的按揭貸款出表的動力并不強。

 

　　另一方面，目前信用利差過窄明顯制約了MBS所能引導的按揭利率下行空間。申萬測算，若銀行將房貸打包成MBS產品后直接在市場上出售，在目前基準的利率水平上尚存在一定動力，但預計按揭貸款利率大致可以下降到5.8-6.4%，相當于8.8折至基準之間；若銀行將房貸打包成MBS后由國開行以住房金融專項債對接，則預計最終按揭貸款利率大致可以下降到5.4-5.8%，相當于8.5折左右。

 

　　“我判斷，從目前情況看，利率7折是非分之想，8折絕無可能，9折已算極好，9.5很不容易，基準也屬正常。”易居中國聯席總裁丁祖昱認為。

 

　　至于將來是否可能出現7折利率？中原地產首席分析師張大偉認為，除非再出現1-2次定向或者全面降準。

 

　　成交回暖或難持續

 

　　張大偉指出，信貸額度將是決定9·30央行松綁限貸政策的最大因素。如果不增加額度，在改善型需求進入市場后，搶用額度，可能會使得2014年年底的額度非常緊張。

 

　　融360的信貸專家徐瑾認為，不能過于樂觀估計信貸放松的程度。有些銀行雖然下發新政細則，但因為額度比較緊張，到放貸時就沒有額度了。

 

　　丁祖昱也認為在限貸放松上不能過于樂觀，建議開發商在口徑上不要給客戶過高期望，不要再繼續往7折引導，否則必然導致客戶的觀望等待，反而起到負面效果。在貸款利率沒有到位的情況下，可以采取一定營銷手段，比如適當貼息，采取類似“利率不到九折，開發商來補貼”這種營銷手段來促進成交。

 

　　此外，開發商應繼續保持價格上的優惠。本報從多家中小房企采訪調查了解到，到目前為止，還沒有看到任何一家規模企業把價格整體上調。在供大于求的情況沒有得到改善的情況下，開發商還普遍在以價換量。

 

　　目前包括萬科在內的業內人士普遍認為，四季度成交回升已很確定，預計與去年同期持平，但“明年就很難說”。