四大因素驅動

　　內房南下大舉投地

　　過去一年，內地房地產開發商在香港積極參與土地投標，拿地姿態進取，前有內房龍頭萬科(2202)夥拍新世界發展(017)以34.34億元投得西鐵荃灣西站六區項目，後有保利置業(119)以逾39億元高價投得啟德地皮，上個月世茂房地產(813)又夥拍明發集團(846)勇奪東涌酒店地皮。內房南下投地，動力有四：首先，樹立國際形象;其次，完善資產配置;另外，借力香港低成本融資;最後，內地買家在香港仍然具有相當的購買力，內房的設計更貼近內地人的居住習慣，更有機會「俘虜」他們的錢包。香港商報記者李逸嘉

　　2014年，逾10家內房在香港總共參加了超過20塊土地投標，無論在數額還是投標規模上都有明顯增長。資深投資銀行家溫天納指本地開發商比較保守，內地開發商相對進取。「我們看到內地開發商慢慢變成香港的一個新力量，從以前的國企中國海外(668)和華潤，到現在的民企萬科和世茂，越來越多的內房參與到香港市場，並且姿態十分進取。」

　　業內人士一致認為，隨資金鏈的改善，內房實力的增強，明年的競投場上內房的參與總數會多出至少三成，無論在總金額和土地規模上都會看到明顯的增加。

　　內房財雄漸採取獨資

　　10月底，香港大埔白石角落的住宅投標出現了一家獨資的內房--佳兆業(1638)。它也是14位入標機構中唯一的內房。該公司副主席譚禮寧在遞交標書後表示，這是集團首次參與競投香港地皮，未來將繼續參與香港土地投標。

　　在佳兆業之前，多有發展商參與香港土地投標，但是多以合資為主。例如自去年以來，港府、港鐵公司(066)和市區重建局合共推出68幅土地進行招標，其中內房龍頭萬科夥拍新世界發展，於去年初以34.34億元投得西鐵荃灣西站六區項目。

　　像佳兆業那樣獨資競投，會不會成為內房在香港拍地的主流?溫天納認為有可能。「前幾年，內地的資金鏈普遍緊張，內房的生存多以自保為主，救市為輔。如今，隨資金鏈改善，國策放寬，都會讓內房的財力更為雄厚，具備獨資競投的公司會越來越多。」

　　來港買地融資成本低

　　前海資產投資有限公司顧問林展明也相信，未來內房在香港獨資競投的案例會越來越多。「現階段是試水溫，與本地開發商合作有安全感，等進一步熟悉市場之後，內房傾向於自己吃蛋糕，不用分利潤。」

　　內房南下投地，動力有四：首先，在香港佔據一席之地，對於樹立內房的國際形象有著戰略意義。其次，單一市場波動較大，香港買地也是一種資產配置。另外，香港相對低廉的融資成本對於內房也是很大的誘惑力。此外，內地富戶仍然喜歡在香港置業，而內地開發商的住宅設計更貼近內地人的居住習慣，更有機會「俘虜」他們的錢包。

　　易居中國旗下CRIC研究中心研究總監洪聖奇認為，走入香港更多的是考慮國際布局。「香港的地皮貴，屬於奢侈品，能夠在香港拿地，均屬於內房中的佼佼者，也是體現房企實力的一個重要表現。」

　　洪氏指出，內地開發商通過和本地開發商合作，建立長期關係，學習建築工程施工及營運模式。在香港若能揚名立萬，那麼衣錦還鄉，內地的號召力會大大增加。

　　資產配置是內房的另外一個考量，林展明指出，內房如果單靠一個市場，未免波動會較大，內房若要走出來，香港會是第一選擇。此外，本地開發商趨於保守，留出更多空間給新玩家，加強香港政策清楚容易明白，風險更低。目前內房在香港的投資規模不是很大，只是試水溫。

　　港市場成熟更勝歐美

　　海通國際地產分析師侯凌中指出，在香港布局對於盈利能力沒有太多幫助，因為這是一個相對陌生的市場，現在只看到各家積極拿地，但是否有盈利，言之過早。洪聖奇補充，香港的建築成本特別高，地價也不便宜，內房想要在成熟的香港市場殺出一條血路，談何容易。可能更多內房考慮的還是探索、資產部署，以及學習借鑒。

　　另一方面，內地樓市收縮，雖然有改善，但是前景不明朗。當內房傳統業務遇到瓶頸，而香港的融資環境、邊際利潤和盈利前景都在全球名列前茅，比歐美更勝一籌。溫天納顯得比較樂觀：「只要開發商可以控制土地成本和建築成本，會有不錯的盈利表現。同時，香港的政策更為彈性，市場更為自由，這可能也是內房走出來的一個心態」。溫氏又猜測，近年出現不少中資背景的房企在香港投地，比如早前中海外參與競投「港人港地」，或許背後也有國家鼓勵「走出來」的推動力。

　　反映內房對香港信心

　　今年10月底，世茂以18.3億元的投標價格，勇奪東涌酒店地皮，香港大學金融教授夏春從中看出了絲絲端倪。「東涌毗鄰港珠澳大橋，以後會成為內地人新的集散中心。內房也希望在香港市場分一塊蛋糕，並且先從他們更為了解的內地人埋手。」

　　夏春指出，內房更懂內地買家，因此他們設計的房子可能更合內地富戶的胃口。「現在『北上廣深』限購，內地人隨便在北京或者上海賣掉一套樓，就可以在香港買樓。不過我聽過內地朋友抱怨，嫌香港格局偏小，形狀又奇怪(鑽石形，菱形)。內地開發商更了解內地買家，只要內地富戶出手掃貨，只要出現天價成交，整棟樓的價格都被拉高了。」

　　無論是利潤驅動、塑造國際形象，還是分散風險，內房湧入香港，都從側面反映了內房對香港的信心。

　　內房近年在香港成功投得項目