全市新房庫存面積及去化周期 數據來源：深圳中原研究中心
全市一手住宅價格走勢(2013年1月-2015年6月) 數據來源;深圳中原研究中心
中聯二手房價格指數月度走勢 數據來源：中聯鏈家二手房研究院
自貿區的政策紅利，創客之都的市場風口，加之諸多高新科技企業登錄中小板、創業板，借助證券市場一波“牛市”，深圳的置業需求已經蓄積。半年裏的兩輪樓市政策松綁，仿佛開閘泄洪，於是，在結束去年的樓市低迷之後，深圳從去年10月便一路狂奔，更是自12月至今，連續6個月領漲全國。這半年，深圳將樓市各項數據都填得滿滿當當。
成交量同比已翻倍房源“庫存告緊”
在業內人士分析市場時，最關注的數據便是成交量，這一數據基本可以反映目前的市場態勢。從各大中介每個月都刷新其業績紀錄的新聞中可以看出，在今年上半年，深圳樓市的成交量無論一、二手都呈現著爆發的勢頭，共成交97171套，同比上漲134.5%.
由於去年上半年市場普遍低迷，受到影響的深圳數據也不理想，為今年驚人的同比漲幅埋下了伏筆。據深圳中原研究中心統計，今年上半年一手成交31798套，同比去年的15133套上漲110%，二手成交則由去年的26313套增加至今年的65373套，同比上漲148%.數據可謂驚人。
而從片區來看，一手成交增長較快的區域來自前兩年供應緊缺的羅湖和福田，迎來少量新項目的它們目前都實現了220%以上的同比增幅，而南山和寶安則均以接近123%的增幅與全市平均增幅持平。而二手成交量除鹽田增幅較小之外，其餘各行政區都以100%-150%左右的同比增幅在今年上半年的樓市答卷中表現優異。
截至6月底，深圳新房可售套數為32939套。高速的去化和相對有限的供應，導致目前深圳的庫存去化周期僅為7個月左右，與去年形成鮮明對比。
如今的樓市，購房者普遍更多將學位等配套視為“剛需”，從而引發搶購。可以預見的是，隨著一手供應在下半年增加約50%，二手房源“恐慌性哄搶”漸趨平靜，搶房的現象在下半年將稍有緩和。
價格上漲“僅”兩成搶房趨勢或有緩和
反價、惜售、搶購……這些令購房者心焦的關鍵詞，成為上半年深圳樓市的主旋律。某大型中介機構的部門負責人忍不住向南都記者吐槽：“連我這樣的資深業內人士，最後都沒能順利買到房，普通市民更艱難。”
不過，從數據統計來看，或許會得出與深圳市房地產研究中心主任王鋒一樣的結論———整體市場漲得並沒有那么瘋狂。據深圳中原研究中心數據，整個上半年，深圳一手住宅成交均價為28080元/平方米，同比上漲20 .5%，二手住宅成交均價為35991元/平方米，同比上漲18.3%.值得注意的是，6月一手價格已經正式突破3萬元/平方米。
從各大板塊分析，在雙璽、華潤城等多個指標樓盤的引領之下，以改善型豪宅產品為主的南山，不僅在新房均價上以39.1%的全市最高同比漲幅逼近5萬，二手均價也實現了25%的上漲，取代福田成為深圳一、二手房價最貴片區;福田一手均價上漲有限，失去了占據多年的桂冠，但優質學位豐富的該區域，以26.5%的幅度領漲深圳二手房市場。數據層面唯一下跌的，是鹽田的一手房均價，以23076元/平方米的價格，同比下跌了27.9%.
數據打假
A .“日光盤”頻現自吹自擂多於真售罄?
在“3.30”樓市新政、降准降息等一攬子力度驚人的救市大招連環祭出之後，深圳樓市猶如注入一劑強心針，“日光盤”傳言再度四起。中原地產統計數據顯示，從4月至5月中旬，短短一個多月時間深圳樓市推盤43次，其中便有11次出現“日光”，占比達25.6%，部分樓盤甚至高調自稱“時光”。
然而，由於網簽備案存在延遲，究竟是真日光還是“自吹自擂”，市場往往難以准確判斷。但開發商披露的銷售數據與深圳市規土委發布的網簽數據之間確實出現著模糊。此前曾有媒體報道，今年4月26日，位於龍崗區的全盛紫悅龍庭開盤，開發商發布信息稱當天到場客戶逾千人，共推出272套房源，去化率破九成。但規土委網站信息顯示，該盤4月22日共有341套獲批預售許可證，其中住宅319套，處於“期房待售”狀態的住宅房源尚有160套。即使截至目前，也仍有126套尚未售出“日光”謊言不攻自破。
無獨有偶，5月9日推出818套房源的鴻榮源尚峰也表示開盤當天全部售罄，但規土委數據顯示，項目預售總套數為968套，目前僅售出441套房源，去化率甚至還不到一半。6月6日祭出480套二至三房新品的萬科雲城同樣宣稱銷售率高達95%，即456套。但本周三南都記者查閱數據發現，項目仍有248套房源被貼上“期房待售”標簽，當前銷售率僅約48.3%.
雖不排除部分樓盤確實成交火熱，但無疑也有一些開發商正小步快跑“自導自演”一出日光大戲，以此給購房者制造階段性供需恐慌假象，暗中推動房價飛飆。對此，深圳市規土委也曾表示將對違法違規行為嚴格依法查處，並推出系列措施保障房地產市場健康有序發展。
B .二套房首付比例關鍵詞：想下調至四成?不容易!
3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，規定“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%.”幾天之後，中國人民銀行深圳市中心支行稱，二套房貸首付40%是國家房地產信貸政策中明確規定的最低限，實際操作中只能高不能低，“首付比例應由商業銀行根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。”
而正當業界對深圳二套房個貸政策是否會作相應調整眾說紛紜之時，4月中旬，農業銀行深圳分行個貸部門的一名工作人員透露，深圳二套房首付比例依然維持七成，暫未收到調整通知。據了解，其他各大銀行也尚未執行二套房首付四成的新政。
美聯物業全國研究中心經理何倩茹曾在受訪時分析，營業稅“5改2”政策已極大提振了深圳的二手房市場，市場行情趨好，政府和銀行都沒有將二套房首付比例降低的迫切需求。不過，其同時指出，二套房首付比例下調政策肯定會在深圳落地，但可能先降至五成，屆時再視市場反應而定。
業界觀點
深圳萬科相關負責人林先生(化名)：
房價高位橫盤，不能再像上半年不斷向上摸高
前段時間漲得特別快，但是下半年整體供應量更充足一些，所以盡管也會漲，但是漲幅不會像上半年那樣，會更加平穩一些。而且和上半年價格不斷向上摸高不同，如今已經到了一個高位，就像股票一樣，沖到高位後，通常會有一個橫盤階段。從我們目前收到的信息來看，6月份樓盤的到訪量已經有所下降，畢竟前期市場無論是對於購房資格還是購房能力都有一定的消耗，客戶的成長跟不上新增供應。
跌，肯定不會跌，降價也不會發生。畢竟開發商現在不缺錢，拿地又這么難，即便銷售遇阻，也寧可拉長銷售周期，而不是降價出貨。上半年銷售好，開發商下半年會更加積極入市，供應量更加充足，以目前我們監測到的數據來看，深圳下半年有400萬平方米供應量。深圳萬科上半年簽約100億元，除了雲城3萬多平方米外，都是此前已經開盤自然銷售的項目，其中部分即將清盤。下半年貨量大約在150億左右，是上半年的1.5倍，並且會有全新的項目入市。應該說，萬科是深圳開發商的一個典型。
政策面應該還是會維持現狀，調控最終還是會遵從中央的原則，最終走向市場調節。但是根據目前的經濟基本面來看，出現利空的可能很小，畢竟“3.30”松綁的流動性還有，經濟對於樓市的支撐也還在。
值得注意的是，“3.30”以來深圳再改類的需求也非常旺盛，也就是說購房者並不是第一次換房。稍微注意一下就會發現，去年的T OP10都是首置首改類項目，今年的T OP10中的前三名都是再改類項目，改善型、再改型需求的釋放非常快，進而就會拉高房價。而且深圳和北京、上海動輒2000億、3000億的市場不同，深圳的市場容量總共只有1000億的規模，可能一個單盤成交量多一點，價格高一點，就會拉高當月深圳的成交價。
拉長時間來看，房價起伏最終還是要看供需關系，深圳作為一線城市，經濟活力上沒有問題。同時我們也看到，深圳不僅僅是深圳，也並是一個孤立存在的一線城市，包括內地二、三線城市不斷有新增人口湧入深圳，深圳人口一直呈現持續增加的態勢，剛需也因此持續旺盛，加之深圳供應本身就少，這種供需關系一時難以得到扭轉。
深圳中原研究中心經理王飛：
經濟不景氣貨幣政策持續寬松，助跑樓市量價齊漲至少到年底
2015年上半年，有21244套新房入市，31798套新房備案成交，深圳中原研究中心監測，下半年將有上百個項目入市，要入市的樓盤數量會進一步放大，三季度、四季度，新房市場的成交會進一步上漲。
短期內，深圳市場的量價會持續上升，這種上漲至少會保持到今年底。不過深圳二手房價已經到了高位，後面漲幅會稍微調整，也就是說漲價仍然繼續，但漲速會放慢，畢竟剛剛過去的4、5、6三個月漲得太高。中原的經理人指數和報價指數顯示，6月成交量會有些調整。
更長遠的趨勢，要看後續宏觀經濟情況，包括貨幣層面的情況。深圳房價並非沒有調整的可能，一旦貨幣政策收緊，還是有可能調整。長期看，深圳樓市整體的支撐力仍然在於每年的人口流入，包括之前集團的年報裏，也一直在強調人口流動和樓市之間的關系。深圳在2009-2013年，人口平均增長絕對值是要高於一線城市中的廣州及除個別二線城市外的其他所有城市的，屬於人口流入持續增長的城市，並且流入人口購買力強，又處於年輕階段或者是適婚年齡，首置首改的剛需，包括改善需求都是主力的。這一點和其他一線城市不同，比如廣州，原住民很多，置業的需求就不會這么旺盛。
政策年內應該仍以寬松為主，深圳房地產市場的基本面不會有太大改變，但是像限購這樣的行政政策，年內相信不太會放松，畢竟深圳跑得太快。貨幣政策年內應該也會以寬松為主，因為流動性受到全國影響，如果按照國家希望的那樣最終傳導到實體經濟，還是需要一段時間，而且從持續跟蹤的PM I及CPI等宏觀經濟數據的走勢來看，目前大多數數據仍然處於下滑狀態。這反映了嚴峻的經濟形勢。而政府及央行難以容忍長期的經濟下行。在降准降息空間已經打開的情況下，預計在CPI回到3%-4%以上之前，寬松的貨幣政策及財政政策都將不會有變化。
如果讓我投資一套房，我首先要看的還是區位規劃，龍華、蛇口雖然房價高企，但還是有空間的。這一輪上漲出現一組很奇怪的數據，會看到鹽田出現補漲。這樣一個沒有新增供應、一直波瀾不驚的體量這么小的區域，一旦出現利好或是有新房集中入市的話，也會帶動區域價格上漲。
中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平：
快則兩年慢則五年，深圳房價翻番幾成必然
7月1日當天，中聯鏈家二手房研究院剛剛發布6月份指數分析報告，監測數據顯示，6月供需比為0 .54，較5月微微回升0 .02，從走勢圖看，供需比繼續低位穩定運行。雖然比值為0 .54，即2個買家對應1套房源，而實際市場中，目前高價房源或者不誠心出售的較多，可售且可控的房源甚至被7-8個買家“圍搶”。所以，市場供不應求的矛盾十分突出，這也是房價大幅上漲的重要因素。
6月深圳二手住宅突破1 .5萬套，已經達到曆史同期新高，環比增長17.6%;中聯鏈家精准指數突破4萬元/平方米，創下新高，環比上漲14.6%，連續兩個月漲幅超過10%，且單月漲幅也創曆史新高。從量價數據看，上半年最後一個月(6月)實現了超額、超預期的銷售，至於後市發展，依舊十分樂觀，預計三季度會延續高位運行，其中7月在1 .3萬-1 .6萬套，價格保持較快上漲。後續六個月中，保守估計，月均二手房成交會在8000-10000套，新房成交會在5000套左右，也就是說，下半年深圳新房和二手房合計還會再有9萬套左右的成交，和上半年基本持平。
價格方面，保持較快上漲，上漲趨勢將至少持續至年底，漲幅可能趨穩。5-6月市場活躍，精准指數連續兩個月漲幅超過10%，其中6月環比上漲更是接近15%，絲毫沒有放緩的趨勢。受恵於降准降息的大環境，加上長期看好深圳樓市，首次置業與換房需求都將進一步釋放。因為房價處曆史新高，短炒投資會減少，但中長期投資保值的需求將持續旺盛。加上近期新房開盤價格普遍趨高，直接拉升二手房業主報價，最終推動成交上漲。同時，實際可售房源縮減，新增房源價格快速上漲，部分熱點片區、熱點樓盤，甚至是競價“圍搶”。
長遠看，未來短期盤整會有，但易漲難跌的特點不會改變。所以快則兩年，慢則五年，翻番是必然。所以如果你問我下半年會不會建議朋友買房，答案只有一個字：買!
南都記者盧韻如：
深圳房價還會漲，但是快和我脫離關系了
幾天前，想賣掉遠處的一套小房子在現在住的小區裏換套房子，這樣老人家來深圳養老的時候，可以實現傳說中一碗湯的距離。可是看了之後發現，雖然持有的小房子也升值不少，可是隨便多了幾十平方米或是換個位置，就是至少200萬甚至是300萬的差價了。算了算，哪怕以後每次都坐U B E R來喝這碗湯，估計也用不了這么多的錢。
深圳的房價再漲個三兩年應該沒有什么大問題，因為在三兩年之內，仍處於轉型期中的中國經濟，想來仍然脫不開流動性和房地產兩支拐杖，而這兩支拐杖之間又是如此惺惺相惜相輔相成。無意中翻開2012年自己寫過的稿子，要想在深圳買一套90平方米的房子，當時的購房門檻是家庭年收入19萬元，這樣月供會占到收入的50%，接近貸款安全比例的臨界點，記得時任美聯物業全國研究中心主任的徐楓說，如果購買單價低於17076元，或是面積小於90平方米的房子，年收入門檻還可以再往下降一些。如今，年收入19萬的家庭，你還敢買房么?
深圳的房價，我也認為還會繼續漲，但是快要和我脫離關系了，就像那些起步就要500萬的理財產品，我相信銀行一定會配備段位更高的理財經理，可是包括我在內的很多人也只能笑著飄過。
如果說現在還有哪裏會和我這等工薪階層發生關系，此前一直飄過的羅湖，反倒成為了近期關注的重點，除了房價遠遠低於南山、福田，租金回報率也相對不錯。不怕你嫌棄，我選房時難免希望那個它最好能具備以下幾個特點，首先要在地鐵口，對於兼具投資概念的物業來說，地鐵意味著租客的范圍又擴大了“五環”。周邊有舊改的優選，舊改不僅將來可以改變周邊環境，提升單位價值，並且在舊改進行的幾年內，伴隨著大量城中村的消失，租賃變得愈發高效，租金想來也不會太差。如果有可能，最好有個好學區，或是處於好學區的邊緣，有機會來博學區變更的升值利好，今年前海的瑞景華庭，科技園的科苑居，便都是學區變更的受益者，從3月底開始小學網上報名到6月底，短短三個月內內價格飆升近五成。不過說了這么久，去羅湖看了看，卻發現真正能下得了手的單位鳳毛麟角，只能繼續自責，我果然並不是一個真正的投資客，居然還會因為房子太破而糾結到無法下手。
資深樓市觀察員李宗苗：
下半年剛需盤唱主角，紙面數據會較上半年更好看
下半年的樓市一定比上半年更精彩。除了傳統的房子、房子還是房子之外，房子作為一個家庭平台的入口，開發商也發現可以玩的越來越多，可以接入的資源和內容也越來越多。即便就是房地產市場本身，隨著房地產O 2O的興起，也很想知道他們下半年會玩點啥。總體來說，下半年開發商幾乎可以閉著眼睛賣房了，畢竟那么多中介，賣樓也省事兒很多。
從數據上看，下半年深圳的房價官方數據肯定會比上半年好看。因為去年沒消化完的改善型、投資型需求仍然在，所以今年前面六個月是豪宅在拉動市場，主導了上半年行情，包括“3.30”新政帶來行情逆轉之前的，基本都是改善型需求在主導市場，所以行情來了之後，此類物業快速去化。下半年根據目前市場供應情況來看，盡管仍有部分豪宅物業入市在售，但是相對於深圳體量來說，並不占主角，應該是關外剛需盤、低價盤來主導市場，這也是數據好看的主要原因。當然，這樣並不意味著豪宅就賣不動了，如果貨幣政策、樓市政策持續寬松，深圳作為中國的“錢海”天堂，豪宅仍然會獲得強勁支撐，不排除臨近年底的時候，豪宅供應不足反倒會成為下半年市場的另一看點。
管住一線，放開二、三線，應該是中國樓市政策未來相當長一段時間的原則。深圳作為一線城市，前海又承擔著中國金融制度實驗田的任務，不排除未來深圳可能會在資產證券化方面進行更多探索和突破，此前萬科和鵬華基金聯合發行了中國第一例R EIT s便是例證。此外，限外令會否放松，也是值得關注的政策之一，如果深圳今年放松限外，樓市將有可能迎來又一波春天。