【香港商報網訊】昨日，央行和銀監會發布《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確在不實施「限購」措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的個人商業住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%，為歷史最低首付比例。在許多業內人士看來，本輪貸款購房政策再一次全面松綁并不出乎意料，證明中央托底樓市的決心并未動搖。專家表示，此舉對促進樓市回暖的實際效果或并不明顯，但仍是保持土地財政，確保全年經濟目標增長的必然選擇。香港商報記者 張幸

　　全面推公積金异地貸款

　　住建部、財政部、央行昨日還聯合發布關於切實提高住房公積金使用效率的通知，推出提高實際貸款額度，全面推行异地貸款業務等八項措施，通知自本月8日起執行。

　　通知稱，2015年8月末住房公積金資金運用率低於85%的設區城市，要綜合考慮當地房價水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個人住房貸款實際額度。在保證借款人基本生活費用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%。貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長貸款期限為30年。推行按月劃轉住房公積金冲還貸款本息業務。

　　同時設區城市統籌使用資金。同一設區城市住房公積金管理中心和分中心應當統一住房公積金提取和貸款政策，統籌使用貸款資金。住房公積金管理中心或分中心貸款資金不足時，應允許繳存職工向同城住房公積金管理機構申請貸款。

　　信號作用大於實際

　　今年以來，政府推出一系列的救房地產市場的政策，如按揭貸款利率下調，購買住房的稅收優惠、各種信貸優惠政策等，尤其在「3.30新政」中，將購買二套房公積金貸款最低首付款比例降至30%。

　　政府的一系列刺激樓市政策顯現出一定的效果。國家統計局新近發布數據顯示，8月份全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲1.7%，這是這一指標自2014年9月份以來首次轉正。

　　深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對本報表示，房價平均幅度的上昇實際上存在地方分化的情况，像深圳等一線城市的漲幅遠遠高於平均幅度，掩蓋了大量三四線城市低迷的增長額度，所以說政策的確帶動了總均價上昇，但具體到各個城市，尤其是那些積存壓力本身就較大的城市，這些政策投放的效果并不明顯，整體的房地產市場依然低迷。

　　「因此，央行想通過再次降低首付來強化對市場的支持，今后居民買房費用中貸款的總額度也會加大。」宋丁說，樓市對於這一政策會有一定反應，但對樓市回暖不會有明顯作用，主要還是釋放政府穩樓市的決心，促進購房者信心，可以說，信號作用大於實際作用。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉亦持相同觀點，他認為，央行本次首付款比例調整的政策影響非常有限。目前首付壓力比較大的城市主要集中在一線城市，二三線城市首付壓力相對較小，而5%的改變，絕對值不高，對於大部分非限購城市來說，只有5-10萬，這部分變化不會影響購房決策。

　　張宏偉指出，央行本次政策更多是考慮解決目前三四線城市的巨大庫存壓力，但這些城市的問題太多，并不是個別政策可以解決。

　　穩增長重要之錨

　　事實上，內地房地產市場放緩的趨勢已經形成，目前繁榮的背后是「救市」政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這其中潜伏著樓市危機，從地產大亨李嘉誠退出內地房地產市場可看出幾分端倪。

　　宋丁表示，現在的問題是從地方政府到銀行到開發商整個鏈條緊繃，不是僅僅通過降低首付降息降準可以解決的，但政府在樓市政策方面也處於無可奈何的位置，因為宏觀經濟不樂觀，大部分的地方政府除了土地財政沒有轉型承接的產業，甚至一些三四線城市還沒有啟動這個轉型措施，找不到新的產業投資，出現了青黃不接的局面。因此，需要通過各種政策刺激來幫助地方政府消化傳統房地產行業的存量，解決地方財政的困境，緩解銀行貸款的壓力。

　　從穩增長角度來看，無論承認與否，房地產業在現階段中國經濟中的支柱作用顯而易見。即使按照較窄口徑計算，房地產業對中國GDP的貢獻度就可達到10%左右，更不用說，房地產業對大量上下游產業具有高度關聯性與拉動效應，在實體經濟領域，很難找到比房地產業更具市場深度與廣度的替代產業。

　　宋丁認為，目前各項經濟數據指標都不樂觀，為了能保證全年7%的增速，政府花了大力氣來促使房地產業為經濟增長做支持，可能在未來3個月還有相關政策的投放，通過政策扶持釋放房地產業強力的資金流來穩定增長。