新盤現撻訂負面消息增

　　【香港商報网訊】記者林啟健報道：近月股市下瀉，其效應逐漸蔓延至樓市。從近期種種蛛絲馬跡，如市場錄得減價、蝕讓個案，甚至連新盤也出現撻訂個案，予人覺得樓市將會逆轉。受到上述負面消息影響，市場颳起「吹淡風」之勢。樓市到底是否處於十字路口，抑或已經逆轉，各家各有說法。展望后市，正如金融管理局早前發表報告指，樓市下行風險增加。

　　據土地註冊處資料顯示，9月住宅買賣合約為4263宗，按月上升9.4%，按年同比下跌28.4%。9月買賣合約，是反映8月情況，8月股市下跌，影響地產市場氣氛，當時市場交投減少，但樓價未有因此而下跌。據差餉物業估價署資料顯示，8月樓價指數為305，按月升0.36%，今年首8個月樓價指數累積上升9.6%。上周公布的中原城市領先指數CCL報146.45點，按周升0.3%。樓價指數是反映9月中下旬情況。

　　發展商投地意欲未減

　　雖然近期市場錄得高價成交個案，但已經較以往少。新盤銷情參差，上周五開售的筲箕灣ISLAND RESIDENCE僅售出29伙，占全部推售100伙僅近30%。但另一個樓盤長沙灣青薈於上周日開售首批68伙，開賣約3.5小時迅速沽清。而發展商投地意欲未有減弱，上月初嘉華國際(173)以30.3億元投得大埔白石角地，樓面尺價為4567元，高出市場預期上限約8%。同月保利置業(119)以17.3億元投得屯門第48區青山灣段住宅地皮，樓面尺價逾1.5萬元，較市場估值上限高出約26%。世茂斥資70.2億元投得九龍大窩坪延坪道住宅地皮，樓面尺價達1.11萬元，屬市場預期之內。可見發展商對后市仍未看淡。

　　然而，近期市場颳起「淡風」，頻錄得減價、蝕讓成交個案，甚至部分新盤更錄得撻訂個案，其中紅磡環海東岸錄得19宗撻訂個案，另一個樓盤東涌東環II亦錄得10宗撻訂個案，近年罕見。另豪宅市場錄得蝕讓個案，如大坑名門一個高層相連單位，成交價4100萬元，但要減價200萬元才獲得市場承接，單是帳面已蝕讓874萬元。上述情況予人覺得樓市開始逆轉。

　　按揭利率未達臨界點

　　目前發展商、學者對樓市的看法仍有分歧。雖然市場頻錄得減價撻訂個案，但有發展商指樓市未逆轉。南豐董事總經理蔡宏興指，近期市場減價個案只是個別情況而已。他續稱，有些人借了孖展去炒股，失利后把持有物業減價求售，而且部分物業成交價達歷史高峰。但他說，目前整體物業價格不是最高，故沒有減價壓力。而近期出現的撻訂個案只是個別情況。他強調，近期新盤銷售成績好，反映市場上仍有剛性需求，并指目前樓市平穩發展。

　　浸會大學經濟系副教授巫伯雄指，目前樓市未進入熊市，處於高位整固，惟再大升機會不高，因住宅供應一直會增加，而且本港煞停「雙非」內地人，當中有不少人有購買力，需求放緩。現時樓市未到達臨界點，因樓宇按揭利率未高過租金回報。當利率上升，租金回報開始跟不上，樓市將會見頂，預期這種情況一、二年內會發生。

　　買家撻訂顯示無信心

　　有學者唱淡樓市，指樓市已開始逆轉。城大建築科技學部高級講師潘永祥指，近期住宅市場出現減價、撻訂個案，反映樓市開始逆轉。他指出，以一手市場來說，銀行通常估足價，買家清楚了解自己的財政情況，可以問家人借錢，故無須向銀行申請借太高的按揭，以減輕供款。但買家寧願撻訂，可見對后市信心不夠。

　　對於后市走勢，潘永祥并不樂觀。他指，目前有新盤買家撻訂，5%訂金遭發展商殺訂，從業主角度來說，要減價超過5%才可賣出其物業，但業主覺得目前經濟數據不太差，於是會把議價幅度徘徊在5%之內，買賣雙方膠著，令二手交投萎縮。他預期，至年底交投按季下跌20%，樓價跌5%。

　　樓市逆轉因素未出現

　　影響樓市走勢的因素，不外是息口、政府政策、本港經濟狀況等。按照目前情況，這些因素暫時未出現很大變化，足以左右樓市。可是，一旦這些因素逆轉，樓市會受壓。

　　美國聯儲局早前表示維持利率不變，暫時對本港樓市松了一口氣。但正如聯儲局主席耶倫指，多數聯儲局官員仍預計將在今年年底前啟動加息0.3%。因此，「息魔」陰霾仍然揮之不去。若果美國加息，本港遲早會跟隨，但難料其加幅、次數，以及對樓市實質影響。

　　本港經濟走勢是另一個關鍵因素，目前經濟數據不差，暫對樓市未起負面影響。據政府於8月公布第二季經濟數據，第二季經濟按年實質增長2.8%，稍快於上一季2.4%的增幅。政府上周亦公布最新的失業率，6月至8月失業率為3.3%，情況仍然良好。但若果未來零售業持續疲弱，未知失業率會否因此而上升。若果失業率逐步上升，對樓市無疑會有較大影響。同時，內地經濟增長放緩，本港難以獨善其身。在政府政策方面，現時政府維持辣招措施，以及積極推地，增加住宅供應。暫不見政府會改變現時政策。

　　南豐料美只會溫和加息

　　有發展商和學者不擔憂息口因素。南豐集團董事總經理蔡宏興指，美國加息已說了一段時間，市場已接受，估計加幅溫和，不算負面消息。浸會大學經濟系副教授巫伯雄亦指，美國大幅加息機會不高，因如加幅太大，股市會受壓。若果美國加息，料首兩次加息未必令樓市逆轉，加息初期，本港不會跟隨，但目前內地經濟情況不明朗，因此未知本港是否會跟隨加息。他難以預期何時美國加息，對此不作評論。

　　巫伯雄表示，如果經濟持續向好，通脹率高，政府不會減辣。汲取97年教訓，政府對樓市數據會小心處理，若未有強烈信號令樓市逆轉，政府會維持現時樓市政策。

　　港未來經濟狀況是關鍵

　　另一位學者城大建築科技學部高級講師潘永祥覺得，本港經濟狀況是關鍵因素。他指出，雖然現時高檔消費品生意差，開始蔓延至其他行業，但暫時未到轉差的階段。但他憂慮，近期酒店業、部分零售行業生意下跌，相關從業員會因此而減少消費，從而蔓延至其他行業，失業率上升，最終會影響全港。

　　若果本港經濟轉差，屆時連同其他利淡因素對樓市沖擊會很大。潘永祥指，當息口調升，經濟轉差，政府增加供應是另一個利淡因素。政府預期每年一手私人住宅單位供應量2萬個，每月推售約1500個單位，目前樓市和經濟狀況好，新盤開盤便可沽清，但若果市場信心轉弱，每月推同樣數目的單位，市場未必可以吸納，屆時樓市便會下調。

　　實體經濟仍可支持樓價

　　環顧1997年至今，本港樓市曾經歷兩次重大跌市，第一個是97年金融風暴至2003年沙士，第二個是2008年金融海嘯。第一個熊市周期較第二個長，足足達6年；第二個周期短得多，僅維持了數個月。若果今趟本港樓市再次進入熊市周期，會否重蹈覆轍呢？

　　1997年可說是最好的時代，亦是最差時代的開始。當年年中后樓價達到高峰，據差餉物業估價署資料顯示，1997年10月樓價指數達至172.9，是當時最高點，但同月亞洲金融風暴爆發后，樓價拾級而落，到了2003年7月跌至58.4的最低點，6年期間樓價足足跌了66%。

　　各國量寬致港樓市急升

　　2008年金融海嘯爆發，對樓市影響程度始終不及1997年金融風暴。據差餉物業估價署資料顯示，自從2008年7月后，樓價逐步下跌，到了2009年1月樓價開始回升，期間跌幅16%。由於當時各國推出量化寬松措施，令市道在較短時間內回復，本港樓市亦能在短期內恢復元氣。

　　6年后的今天，股市下瀉，影響樓市氣氛，樓市有機會再次進入另一個跌市周期。但今次熊市會否重蹈1997或2008年覆轍呢？浸會大學經濟系副教授巫伯雄指，1997年和2008年環球金融失控，但目前并不是出現金融危機，而是前景不明朗。雖然環球實體經濟表現不算好，但大幅下滑機會不高，因全世界未出現真正樓市泡沫，本港雖然樓價高，但租金回報依然大幅低於利率，故實體經濟仍可支持樓價。

　　若崩盤沖擊較97年更大

　　但城大建築科技學部高級講師潘永祥覺得，若果本港樓市逆轉，很可能出現類似1997年情況，更比1997年還要嚴重。他指出，今次跌市與2008年不同，2008年金融海嘯后，美國采取量化寬松政策，令熱錢流入股市和樓市，經濟狀況得以改善。但今趟經濟衰退，并且美國因憂慮通脹而要加息，不再采取量化寬松政策。反而今次跌市與1997年相近，1997年時經濟轉差，失業率上升，不少公司結業，來港公司撤走或縮減規模，本港可能再出現類似情況。而且，今次樓價較1997年還高，高位回落，對市場沖擊較1997年更大。全民買樓，連蚊型單位也買，不少人把資金放在樓市，不容易在跌市時有足夠實力撐住。當市況逆轉，負資產出現，但目前難以預期樓市下滑程度，以及負資產的數目。