【香港商報网訊】記者曾浩榮報道：曾有亞洲分層樓王之稱的西半山「天匯」再有銀主盤拍賣，無奈最終流拍收場。環亞物業昨日舉行公開拍賣會，當中重頭戲為一個開價達1.05億元的「天匯」單位，據現場所見，有兩位競投者各承價一次，叫價達1.08億元，但由於未到底價而被收回。主持拍賣會的拍賣師指出，該項目競投情况較預期差，并有約一半原定出席客人或代理缺席，或與宣傳時間較短有關。

　　環亞物業董事總經理兼拍賣師曾杰俊會后表示，昨天該行約有41項物業進行拍賣，但僅拍出4個項目，出席人數較預期為少，尤其是「天匯」單位。該物業於拍賣前夕曾舉行開放日，錄得約15至18組客參觀，原有6組客表示有意參與競投，實際卻只有3組客現身，兩組客參與競拍。

        反應較差或與宣傳時間短有關

　　曾杰俊又透露，曾有代理稱由於時間太短，內地客未能捧場，他個人亦猜測競投反應較差，可能與宣傳時間只有約一星期有關。該單位將安排11月8日再推出拍賣，未知定價會否調整價格，而銀行目前估價約1.2億至1.3億元，強調具體仍以公司未來公布內容為準。

　　被問及銀主盤是否增多趨勢，曾杰俊指出，估算新增銀主盤目前約80至90個，當中2000萬元以上超過10個。他又坦言，年初曾料年底新增銀主盤會高達200至300個，但隨着香港樓市氣氛好轉，不少樓盤未到拍賣行已可經代理出售，因此改變看法。

　　根據資料顯示，「天匯」是次拍賣單位是39樓A室，樓齡約7年(2009年落成)，實用面積約2335平方尺，屬四房連雙套房間隔，以交吉形式出售。單位開價為1.05億元，尺價相當於約44968元，而每口叫價300萬元。以1.08億元計算，尺價則約46253元。

        單位六度用作抵押借貸

　　值得一提的是，上一個拍賣「天匯」單位是為39樓B室，即是上述單位鄰近。B室實用面積約2476平方尺，亦屬四房連雙套房間隔，於今年4月連1個車位進行拍賣，最終以1.083億元成功售出。

　　有市場消息指出，39樓A及B室由一位報住天津的買家於2013年底斥約2.7億元買入，其后相繼斷供，令單位被一一收回拍賣。當中39樓A室更被揭露於2014年7月至今年1月，先后六度用作抵押借貸，總金額近1億元，令單位變成「六按盤」，再成銀主盤。

　　銀主盤是經濟風向標之一

　　「天匯」兩個銀主盤均受到市場關注，除了涉及金額龐大外，亦與銀主盤一向是經濟是否明顯轉差風向標之一。據過去經驗，每當大量豪宅銀主盤出現，都是伴隨大量企業倒閉或陷入財困。

        多以賣樓所得資金償還欠款

　　為何豪宅銀主盤與企業倒閉有關連?首先，樓盤變成銀主盤，最常見情况是業主無力支付所拖欠銀行按揭供款，遭銀行依法收回抵押物業，再將物業於市場上出售，以賣樓所得的資金來償還欠款。

　　加上在香港市價起碼要超過2000萬元才可稱之為「豪宅」，而可支付2000萬元甚至逾億元購買物業，往往是企業高級管理人員或股東。所以不難推算出，高管或股東無力供款，令樓盤變成銀主盤，背后正正是相關企業已倒閉或陷入財困。

　　不過，以「天匯」兩個銀主盤個案來說，相信是個別個案可能較高，因為一如前文所述，兩個銀主盤業主可能是同一位，難以反映是整體經濟環境問題。再者，該買家可能不止一次用單位抵押借貸，令所拖欠金額越滾越大，亦非正常做法。

        買銀主盤主要為執便宜

　　至於「天匯」銀主盤叫價比估價低，又是否正常?站在買家角度，買銀主盤主要是為「執便宜」，加上銀主盤普遍已在市場上放售一段時間都未有承接，買家叫價較估價低，其實可理解。

　　事實上，拍賣行亦有慣例，為保障銀主，如果認為拍賣價遠低於估值，便會將物業收回，反映叫價比估價低是常有出現。香港商報記者曾浩榮