圖：近年，內地資金「財雄勢大」，在港搶地越趨激烈

　　2008年金融海嘯之後，美國、歐洲、日本等主要工業大國紛紛推出量化寬鬆措施，導致游資氾濫，推升全球資產價格。香港作為規模細小而開放的經濟體，加上港元與美元掛鈎，亦難以獨善其身。政府吸收了九七年樓價急跌的歷史教訓，先後推出多項「辣招」遏抑樓市過熱，金融管理局更先後實施七輪「逆周期」措施。分析認為，當中有部分措施值得內地一線城市借鑒。

　　痛苦六年 樓價瀉七成

　　香港樓價於1997年第3季衝上高峰後無以為繼，在亞洲金融風暴的衝擊下，樓市泡沫終於爆破。樓價從1997年第3季的高峰，在12個月內急跌接近五成，至2003年谷底時累積下跌差不多七成！大量物業變成負資產，業主變成「樓蟹」，破產人數急劇上升。樓市大幅下跌引致的負財富效應，亦嚴重影響香港的內部需求和投資，其後更引致嚴重通縮，企業減薪、裁員的負面消息不絕。這段痛苦經歷，前後長達足足六年。

　　與內地一線城市一樣，香港樓市近年亦出現過熱，樓價持續於高位徘徊，「上車難」成為「無殼蝸牛」共同面對的困境。根據瑞銀於今年九月發表的《2016年UBS全球房地產泡沫指數》，香港的得分是1.52，顯示樓市存在泡沫。儘管如此，據金管局估計，香港的銀行「有足夠的緩衝承受物業市場帶來的風險」，主要是金管局自2009年推出多輪宏觀審慎監管措施。

　　渣打建議內地徵物業稅

　　吸收了歷史教訓，當金管局預見樓市過熱的風險明顯上升，隨即於2009年10月推出第一輪逆周期監管措施，收緊按揭成數。其後，由於外圍資金持續湧入，加上樓宇供應持續緊張，樓價仍然輾轉上升，金管局亦因應形勢變化，前後共推出七輪逆周期措施（詳見表）。

　　金管局在最新公布的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出，自2009年推出逆周期措施以來，新造按揭平均按揭成數從實施前的64%，降至今年7月的53.3%，而供款與入息比率亦下降約6個百分點至33.8%，反映了措施的成效。

　　渣打在研究報告中指出，內地推行寬鬆貨幣政策而導致流動性氾濫，流動性遂流入樓市，推高樓價。渣打估計內地不會全面收緊貨幣政策，長期而言，可考慮徵收物業稅，令內地樓市可持續發展。

　　滙豐表示，內地樓市的特徵，是北京、上海等大城市與全國其他省市的差異極大，內地各省市政府因應自身狀況推出適當的措施，比起收緊貨幣政策更為合適。