【香港商報訊】記者馮仁樂報道：市區重建局計劃在明年第二季起，就油麻地及旺角區，展開為期2年的地區規劃研究，全面就該地區作深化的研究和市區更新規劃，勾畫出區內的「市區更新大綱發展概念藍圖」。局方估計該區不少樓宇，已超出現行城市規劃和法例框架所准許的發展密度限制，是次規劃將加入「重置」及「智慧城市」元素，營造更有特色的環境。

　　八成多樓宇樓齡逾30年

　　市建局行政總監韋志成昨於網誌撰文指，油麻地及旺角是全港18區中面積最小的區份之一，但人口密度極高，根據政府統計處2011年人口普查統計資料，油尖旺區的居住人口為307878人，每平方公里人口密度達44045人，遠高於全港平均數字6544人。

　　韋志成解釋，挑選「油旺」這區，是基於油麻地及旺角擁有大量超過50年樓齡的舊樓，佔該區整體樓宇數量約五成，當中不少更已超出現行城市規劃和法例框架所准許的發展密度限制，這類舊樓對私人發展商來說，可以說沒有重建的機遇。

　　市建局將於明年第二季為「油旺」展開為期兩年的地區規劃研究，針對該區的人口、社會和營商特點、樓宇狀況及用途、地區歷史與文化特色等進行研究分析。研究範圍的總面積約為212公頃，涉及3345座樓宇，當中超過八成，即2700多幢樓宇樓齡達30年以上。

　　重置元素保地域特點

　　韋志成指，進行「油旺」地區規劃研究，有助探討如何能提升該區目前的土地使用效益，及重建的發展潛力，例如研究轉移地積比率及儲備地積比率的可能性;尋找適當地段以提升用途效益和規劃參數及改劃用途的機會等。

　　市建局會從「油旺」地區規劃研究得出的「大數據」作仔細研究和分析，制訂一套涵蓋目前市建局「4R」工作(即重建、復修、保育、活化)的策略，並在此之上再加入第五個「R」─ 「重置」的元素，因應不同地域範圍的特點，策劃詳細的更新方案和不同的發展模式。另外，市建局亦會就區內的交通網絡、行人路連接、社區基建需求、環境包括嘈音、通風及視野等的影響，作多項技術評估及可行性研究，並提出建議方案。

　　這項地區規劃研究更會在制訂「市區更新大綱發展概念藍圖」時，引入「智慧城市」的元素，透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等創新概念和技術，協助解決舊區老化問題，提升市區更新成效。