融資成本上升
“近半年來，房地產企業融資成本明顯上升，不少融資渠道成本已經在8%以上，相對以前提升了2-3個點。”一位不願具名的房企高管向北京商報記者表示，成本上升的同時，融資難度也開始增加。
據克而瑞研究中心發布的數據顯示，5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%;受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%;同期海外發債額為零。
在融創2017年股東大會上，執行董事汪孟德曾表示，“從融創中國去年借貸情況看，借貸成本在快速下降，主要是由於公司規模、實力、品牌，特別是銀行的信譽度提升，未來兩三年我們的借貸成本還會下降”。但是，針對今年持續出台房地產調控政策和資金監管收緊的特殊情況，他也提到，包括融創中國在內，今年整個地產行業的融資成本都將有所上升。“我們去年當期新增借貸成本低於6%，平均在6%的水平，但今年我們會超過6%，可能到6.5%，這是借貸成本增長的趨勢”。
Wind數據顯示，無論是公司債、企業債、中票或短融，自2016年10月起至今，發行利率均呈現上行態勢。2017年6月至今，公司債、企業債、中票、短融的票面利率數據分別為6.0943%、5.8%、5.7726%、5.4274%，與之形成對比的是2016年10月，上述四種融資方式的票面利率還分別為3.7139%、4.007%、3.6587%、3.1629%。
從具體房企融資案例來看，5月所有已披露的融資成本均高於同期銀行貸款利率。榮盛發展(10.230, -0.01, -0.10%)的2017年第二期中期票據10億美元三年期成本6.8%，華夏幸福(33.870, 0.05, 0.15%)2017年第一期中期票據19億元五年期年利率為5.8%。在公司債方面，龍光地產在海外發行六年期4.5億美元優先票據年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，華夏幸福2017年第二期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率5.07%;華夏幸福與華能貴誠信托設立“永續債投資單一信托計劃”，起始利率6%;龍光地產發行3.5億美元永續債，起始利率7%。
融資渠道收緊
業內認為，房企融資成本上升、融資規模下滑的主要原因在於融資渠道的收緊。從目前房地產企業的融資渠道看，主要是銀行、信托、各類資管計劃、發行債券以及股權融資。從監管看，對各類金融機構投向房地產的資金呈現嚴控態勢。
在4月21日銀監會一季度經濟金融形勢分析會上，銀監會主席郭樹清表示，要合理控制房地產融資業務增速，有效防范集中度風險，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。而銀行貸款一向是房企主要的融資渠道。
緊接著，銀監會向各銀監局下發的《2017年信托公司現場檢查要點》，將違規開展房地產信托業務列入2017年信托公司現場檢查要點。涉及房地產信托業務的檢查要點包括：一、是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式，變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信托業務。二、“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。這份文件規定直指信托公司開展的“拿地融資業務”，而信托融資本是房企除銀行貸款外的主要融資方式。
除此之外，房企發債也開始收緊。據了解，年初至今，萬科和富力等房企紛紛取消發債，涉及金額至少為50億元。這兩家公司在取消發行的公告中均表示，鑒於近期市場的變化，決定取消中期票據的發行，萬科更兩度取消中期票據發行。
事實上，房企發債的困境在去年四季度已經顯現。海通證券(14.760, -0.05, -0.34%)在報告中指出，當季地產債券發行量和淨融資額僅為三季度的30%，主要源於公司債的收緊。從去年11月至今年2月底，地產公司債券發行29只。
房企該怎么辦
今年，房企面臨融資難、融資貴的窘境，同時，隨著市場整體下滑，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。這意味著，今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務壓力，房企資金鏈安全面臨較大壓力。
盡管融資成本在上升，但房企依然盡可能地尋求“輸血”渠道。不過，這背後卻是房企面臨的債務壓力所致。據Wind數據統計，107家上市房地產企業2015-2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務總和為8200億元。顯而易見，2015-2016年有息債務規模擴張非常快。同時，負債率也不斷攀升，並達到曆史高值。從上市房地產企業的數據看，整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，淨負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前，無論是海外融資，還是境內融資，房企的債務融資情況均不容樂觀，加上房地產市場降溫的不斷顯現，未來，房地產企業的資金壓力會逐漸加大。目前來看，債務尤其是短期債務集中到期量大，前期經營比較激進和資質較差的民營企業面臨的壓力會更大。
對於房企該如何度過資金荒，嚴躍進認為，一方面，根據企業各個城市項目的情況，加速去化，實現快速銷售、回籠資金;另一方面，抱團取暖，也就是說，無論在拿地還是開發建設的過程中，企業可以尋求合作方，以降低風險和成本。此外，房企也可以積極進行多元化轉型，尋求新的利潤增長點，如物業板塊，可進行長租公寓業務以及房地產金融等相關業務的拓展。
北京商報記者 彭耀廣
