近年内地房企相继出海拓展海外不动产，用一句去年流行的玩笑话形容，就是「人类已经不能阻止内地房企的海外扩张步伐了」。相关房企出海统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园（2007）、中国建筑（3311）、富力地产（2777）、首创置业（2868）等多家大型房企，已经在海外有房地产项目或确定投资计划，房企出海的投资规模以数百亿美元计算。从购买海外地标建筑，到参与开发项目和买地自行发展，部分内地房企呈现加快扩张步伐的情势，尤其是在澳洲市场。香港商报记者 刘家丽
根据仲量联行的相关报告显示，2014年全球前五大跨境投资资金主要来自美国、加拿大、德国、中东和中国。中国境外投资在各方面皆有斩获，如2014年中国在商用不动产投资金额占整体约50%，市值超过112亿美元；海外住宅市场部分则高达160亿美元，按年增长46%，使中国跃升为全球不动产投资市场要角之一。而在2011年时这类投资只有37.2亿美元。
大型房企谋求多元发展
内地房企之所以积极出海发展海外不动产，这与内地房地产市场的变化息息相关。与中国经济正在转型相适应，内地房地产市场同样面临转型，房地产高速增长的黄金10年已经过去，未来将进入比较平稳的发展阶段。
易居中国克而瑞研究总监洪圣奇认为，内地房地产市场经过近年的宏观调控，已回复到较为正常水平，高增长的时期已经过去，预期未来几年一手房成交量大概维持在去年约12亿平米水平，而随着投资需求到顶及城镇化发展完善，预期到2020年会出现下滑。内地房企纷纷谋求业务多元化发展来分散风险，如恒大地产（3333）、万科等，前者业务已经涉及多方面，包括粮油、水、足球等，後者其多元业务均与地产相关，如社区配套、养老地产等。
其次，相对成熟的资本主义国家房地产发展，内地房地产发展尚处於起步阶段，内地房企更愿意走出去汲取更多发展经验。第三，市民有海外置业的需求。现时由於市民的财富增值、子女留学等因素，为数不少的内地市民有移民、置业需求。另外，是出於品牌布局及战略性布局上的考虑。如绿地集团、万科、万达集团等大型房企，近年在其国际布局上均有部署。
洪圣奇指出，倘若内地房企业务多元化的发展模式取得成功，不排除往後部分房企的非地产业务比重将会上升。不过未来10年以内，住宅销售占房企在中国的地位仍不会变，房企始终以住宅销售为主要收入来源。
从豪买地标到参与开发
内地房企拓展海外不动产，究竟买了什麽？翻查资料，过去两年，内地房企就在海外疯狂地买下不少地标建筑。当中包括复星国际（656）以约56.6亿元买下的位於美国纽约州纽约市Liberty大街16号至48号的第一大通曼哈顿广场（One Chase Manhattan Plaza）；绿地从英国开发商Minerva手里买下了伦敦西区的一个历史悠久的酿酒厂场地，作价6亿英镑（约79.3亿港元）；万达以2.65亿欧元（约28亿港元），收购马德里地标建筑「西班牙大厦」。
而踏入2015年，对於兴致勃勃的内地房企来说，他们已不再以高价收购县城的地标式建筑而自满，转而积极在开发项目中卡位抢占先机，以及买地自行发展。如在纽约布鲁克林的50亿美元公寓建设上，就吸引内地房企绿地集团砸下大笔资金。万达董事长王建立年初时斥资4.88亿澳元（约29亿港元），收购澳洲悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元（约77.5亿港元），建设一个综合性地标项目。
主要内地房企调高海外投资
绿地
今年海外销售收入目标为300亿人民币，按年增长近一倍。万科
未来将把15%至20%的投资资金转移到国外市场。
万达
2013年布局时称，未来10年，万达会在美国市场继续投资100亿美元，而在全世界范围投资额更将达到300亿美元。
澳洲热土 内房垂涎
自2012年海外收购政策放松後，内地一些大型集团就加快了收购海外商业地产的步伐。内地房企尤其锺情澳洲市场，一些大佬们纷纷看上澳洲这片土地，开始新的「圈地运动」。莱坊研究数据显示，截至2014年年末，包括绿地、万达等在内的主要内地房企仅在悉尼和墨尔本两地已落实的投资额就已接近30亿美元（约232.6亿港元），未来有望进一步增加。
虽然内地投资遇冷，但内地主要房企在澳洲仍有加快扩张的步伐。今年1月，复星地产与Propertylink联合宣布，签约收购澳洲北悉尼办公楼「米勒街73号」（73 Miller Street），该项目将成为复星旗下保险资产配置的一部分。
几乎同一时间，万达宣布用4.88亿澳元（约29亿港元）收购澳洲悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划建设一个综合性地标项目。
澳洲房价保持稳定增速
缘何内地房企均看好澳洲市场？於去年3月成功收购悉尼市两幅地皮的绿地董事长张玉良曾指出，近年澳洲经济保持稳定发展，政府进一步加大鼓励外资投资的力度。而在过去7年中，澳洲房价保持稳定增速。作为一个移民国家，新移民的进入带来了持续稳定的购房需求，其中包括大量来自中国的移民。同时澳洲拥有丰富而优质的教育资源，悉尼和墨尔本集中了大量的优秀高等院校，颇受到留学生的青睐，为自住和投资带来旺盛的市场需求。
澳洲房地产未来投资路在何方？从悉尼未来发展新规划便可知一二。澳洲政府推出了以2036计划为主的一系列城市战略规划方案，报告指出，悉尼的经济体量在快速增长，至2031年其经济产能将翻倍，达到每年5650亿澳元（约34098亿港元），由此增加68.9万个新工作岗位。与此同时，悉尼人口也在快速增长，未来20年，悉尼人口增加160万，其中90万增长集中在西悉尼。另外，人口增长的速度将会超过过去20年，这就意味着将需要至少66.4万个新建成住宅。
楼价方面，悉尼的楼价亦节节上升，连续5个月成为澳洲最大升幅城市。据物业资料统计机构CoreLogic RP公布的指数显示，澳洲各大城市的楼价在2月份上升了0.3%，按年录得8.3%的升幅，其中悉尼楼价更急升近14%，继续为楼价升幅最大的城市，墨尔本的楼价则上升了7.4%，布里斯班亦升5.9%。
墨尔本一房单位300万
另外，从投资者角度看，在经历了金融海啸的低谷之後，环球经济逐渐回暖，背後也正是由2012年末开始，海外华人及内地富有人群对海外资产的追捧。对於中国投资者来说，与北上广深等超过头的大城市相比，世界各大主要城市的不动产物件可以说是相对「便宜」，而澳元贬值也为中国投资者带来优惠。
中原地产（新加坡）总经理许大卫指出，由於近年投资悉尼的热潮持续，当地的一手住宅供应已比较紧张，部分投资转移至墨尔本。他指出，现时在墨尔本购买一房单位需约50万澳币（约300万港元），租金回报约4%，属於比较稳定的水平。
内房资金充裕 寻找回报
「财大气粗」的内地房企近年在海外投资不动产的步伐势不可挡，多个内地房企已经进行国际化布局。其中绿地在海外的发展是内房地产商走出去的一个缩影。据绿地公布的2014年的销售业绩显示，绿地去年海外收入达153亿人民币，按年大幅上升467%。
绿地今年更推出了升级版的国际化战略，进一步提高国际化水平。绿地董事长张玉良於2014年全年业绩会上提到，预计2015年全年海外销售收入目标为300亿元人民币，按年目标上浮近一倍，将进一步突出绿地海外业务的领先优势。
另一个内地房企龙头——万科创办人王石於今年1月份在伦敦表示，将把15%至20%的投资资金转移到国外市场，以此来平衡国内市场风险。
万达近年的国际化进程亦不断加大，董事长王健林早在2013年已有布局，在他的规划中，未来10年，万达会在美国市场继续投资100亿美元（约775.2亿港元），而在全世界范围投资额更将达到300亿美元（约2325.7亿港元），未来8至10年，万达将在境外10个主要城市建立万达酒店，原则上是采用开发投资酒店这种模式，而不是单纯的买酒店。
成功有赖对投资地了解
虽然上述大型内地房企积极布局发展海外市场，但滙业财经集团研究部主管熊丽萍认为，过去内房调整，内地楼市供过於求，部分内地房企手上资金充裕，将资金分散到海外投资都好正常，不过现时未必是内地房企大举进军海外不动产的好时机，暂时亦看不到该种趋势发生，目前绝大部分房企仍然集中於内地发展。
她指出，与基建走出去不同，基建主要靠技术，而房地产发展需要充裕的现金流或融资渠道支撑，否则难以抗拒国际市场风险，又涉及地区性问题，投资成功与否有赖管理层对投资地区的认识程度，包括对当地政策的了解、每个地区的息率变化、政府的土地供求情况，以及汇率变化问题。
房企出海要熟当地法规
从表象来看，内地房企布局海外市场确实存在实际市场需求、战略布局等需要。不过，投资海外市场的同时，也应该注意一些问题，最重要的便是当地法律法规问题、汇率变化、资金回流等问题，须透过实践吸取相关经验。
其中恒大地产（3333）在今年2月底澳洲政府打击外国人买楼时就率先中招。根据澳洲现行的法令和政策，外国投资者不能购买二手房屋。澳洲国库部长霍基在3月初表示，恒大子公司Golden Fast Foods Property需要在90天内出售去年11月购入的位於悉尼东郊的一幢二手别墅，否则把案件转介检察部。
留意海外资金回流问题
碧桂园（2007）及富力地产（2777）在马来西亚和新加坡之间的海域建造人工岛亦遇阻滞。该人工岛项目因引发环保疑虑，在去年6月被迫暂停施工。
对此，洪圣奇坦言，是次恒大的遭遇，仅属个别例子。他指出，内地房企发展海外业务时，倘若对海外规则、法规不熟悉，最好的方法是与当地的房地产公司合作，学习整个发展流程，吸收经验。其次，须要留意海外的资金回流问题。