原標題：聯合體甜蜜與憂愁 華潤招商華僑城北京奪地再現"拆伙"傳言
觀點地產網 年末集中推地讓北京土地市場風頭一時無兩，地價高漲、房企利潤進一步被壓縮的情況下，聯合拿地在北京已經蔚然成風，甚至成為土地市場的關鍵詞。
繼10月30日中糧首創天恒聯合體創下北京總價第二高地王后，同處北京豐臺區的南苑鄉B組團地塊在時隔三日后進入到現場競價環節。
經過80輪激烈交鋒，華潤華僑城招商聯合體力壓其余四對組合，以總價83.4億元“奪魁”，并配建5.7萬平米公租房，溢價率50%，折合樓面價5.6萬/平方米。
然而，就在拿地結果誕生一個小時后便有市場人士發布消息稱，這一聯合體面臨“拆伙”的可能。該人士在致電華僑城相關負責人后獲知，在最后競拍階段，由于土地成本超出華潤、招商的預期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實是華僑城獨自拿下。
該人士隨后卻再次爆料稱，在競拍結束后，本已決定退出的華潤、招商決定再次與華僑城聯手，但最終的結果還不得而知。就這一頗具戲劇性的突發狀況，觀點地產新媒體隨后致電各方求證，但均未得到明確消息。
這已是繼碧桂園等房企之后，近期北京出現的第三起聯合體“拆伙”傳言風波。從一系列的“拆伙”傳言中不難看出，聯合運作在分攤項目開發運作風險的同時，也給合作方帶來了更多的不確定性。
總價第三的聯合體競拍
其實，據了解本次正式拍賣之前，南苑鄉B組團地塊就已經收到5次報價。從競拍現場來看，參與爭奪的房企為清一色的聯合體，包括中糧天恒首創聯合體、龍湖保利首開聯合體、華潤華僑城招商聯合體、綠城九龍倉平安聯合體以及中鐵建中鐵置業聯合體。
觀點地產新媒體獲悉，這一“班底”與上周南苑A地塊的競拍如出一轍，進入競價環節后，綠城九龍倉平安聯合體率先應價，但顯然各家房企都有一個不低的心理預期，隨之的報價也顯得有些急不可耐。
僅僅經過不足5分鐘，該地塊的報價便達到了70億元，隨即競價階梯調整至5000萬。
53輪過后，中糧天恒首創聯合體首先觸碰價格上限，轉而進行公租房配建面積的競拍階段。
在競拍面積期間，綠城九龍倉平安聯合體退出了競拍。不過，這并未消減競拍的激烈程度，80輪激烈交鋒后，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元“奪魁”，并配建5.7萬平米公租房，樓面價5.6萬/平方米，整體溢價率50%。
值得一提的是，作為同處于豐臺南苑鄉的“兄弟地塊”，南苑鄉B組團地塊成交樓面價相較于三天前成交的A地塊已經整整高出6000元/平方米，83.4億元的成交總價也超越此前華嘉胡同的74.6億元，晉升為北京總價第三，僅次于上周成交的A地塊。
公開資料顯示，南苑鄉B組團地塊用地性質為R2二類居住用地、A33基礎教育用地、A6社會福利用地、A2文化設施用地、S31公交樞紐用地；出讓年限為居住70年，商業40年，辦公50年。地塊土地面積11.76平方米，其中，建設用地11.76萬平方米，建筑控制規模在23.94萬平方米。
北京亞豪機構市場部總監郭毅向觀點地產新媒體指出，由于該地塊中配建的產品類型極為復雜，包括郵局、衛生所、電信機房、教育用地、社會福利用地、公交樞紐用地、文化設施用地等，相比A地塊僅有住宅和教育設施兩種類型，B地塊在產品規劃上的難度頗高。
觀點地產新媒體獲悉，今年北京豐臺區已經拍出7宗住宅性質用地，此前6宗地塊的純商住宅的樓面價格最低也超過4萬元/平方米，最高的樊家村地塊甚至高達7.5萬元/平方米。
在上述7宗地已經成交的地塊中，華潤占據4席，招商局奪得3席、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵各得1席。
聯合體的甜蜜與憂愁
事實上，就在市場為北京土拍再次刷新總價創出第三高紀錄而沸騰之際，一則關于華潤、招商退出奪地聯合體的傳言也隨即發酵。該未經證實的消息引述華僑城相關負責人回應稱，在最后競拍階段由于地價超過華潤、招商預期，因此這兩個“小伙伴”選擇提前退出，該地塊的實際競得者其實為華僑城。
但該消息來源隨后又稱，在土地競拍結束后，華潤及招商又有意再度攜手，但三方最終的結果還不得而知。
同樣是在北京，聯合體退地事件傳言短期內已經病毒式傳導發生。10月24日，碧桂園率先被爆出將退出與中國金茂聯合競得的北京豐臺區花鄉四合莊兩宗地塊。數日之后，亦有說法指另一聯合體中企業也將退出10月23日聯合競得的北京昌平地塊。
若說聯合體解體事件發生一次是偶然，那么接二連三的“傳染”則隱含著某種必然。
地價上漲，項目操盤越來越復雜，乃至利潤可控空間一再收窄的形勢下，聯合拿地、聯合開發正成為越來越多房企的選擇。
在地價高昂的北京，聯合拿地更是蔚然成風。亞豪機構統計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重多在30%以內。而進入2013年之后，這一比重快速提升至39%，到了2015年，這一比例已達到46%。
亞豪機構市場總監郭毅指出，聯合拿地成為主流的背景，是近年來北京土地市場價格的不斷上升。“開發商拿地所需資金與日俱增，再加上政府對于土地出讓金繳納節點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力不可避免，因此聯合拿地日益增多。”
從市場上已有的案例來看，聯合拿地的操作模式大致可以歸結三種：一種是雙方拿地之后根據股權比例成立項目公司，并根據出資情況派駐負責人員，雙方共同操盤；第二則是由其中一方操盤，其余合作方僅扮演財務投資角色；另外一種則是小股操盤，在這種模式中，一方操盤不并表，但另一方并表不操盤。
“眾人拾材火焰高”，聯合拿地、聯合開發的優勢也顯而易見。有業內人士向觀點地產新媒體指出，聯合拿地可以化競爭對手為伙伴，降低成本，增加拿地的可能性，同時也能分擔資金壓力，攤薄項目開發風險，實現利益共享，讓企業以較低成本實現快速的規模化擴張。
旭輝在北京的發展便是一個佐證，從旭輝北京這兩年的一系列拿地動作可以發現，土地多是與合作伙伴共同拿下，之后再由其中一家來操盤，包括一些已開盤項目，也是由合作伙伴共同開發。如此一來，旭輝在北京打響品牌的同時，也完成了市場份額的擴張。
但是從最近北京接連傳出的“拆伙”事件來看，聯合拿地開發也帶有一定的不確定性。由于開發企業各自心里預期、產品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，眾口難調之下，這些不確定因素對合作各方來說也是潛在風險。
郭毅亦指出，聯合拿地雖然已漸成主流，但這一模式也并非“百利而無一害”。
“雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協議，但是在合作過程中難免會出現一些變故，例如上述碧桂園與金茂，一旦碧桂園確定退出，金茂只能選擇全盤接受或者等待對方找到‘下家’，項目運作周期將受到較大影響，對于合作方原本的運營布局也將產生一定影響。”