房地產行業進入下半場，由於過去標準化開發模式的大肆擴張，市場上產品同質化現象嚴重，特別是別墅。內房企為解決庫存問題，近年紛紛開始「減肥大賽」，推出微型別墅，這些大熱的微型別墅究竟有何特別之處？

　　微型別墅之整體特徵

　　微型別墅其實就是傳統別墅的縮小版，面積一般在百平以內，以80墅、90墅居多。它多分布在城市郊區或輻射區域，一般都有私家花園、庭院、車庫和露臺，能夠充分滿足中產階層客戶的別墅情結，其低廉的總價格、超高的贈送率又使得其性價比、舒適度遠高於同價位的傳統形態產品。首先，微型別墅為了做到居住舒適，一般都有100%左右的面積贈送率，但各類別墅的贈送重點會稍有不同；其次，微型別墅作為一種產品創新，能夠大大幫助項目行銷推廣。但只有居住舒適、設計新穎的微型別墅產品才能真正得到市場的認同，成為項目行銷中濃墨重彩的一筆。不過，微型別墅的受限條件較多，難以大規模推廣。一方面，單純的做微型別墅會導致容積率較低，往往在1.0以下，這樣的規劃目前很難獲得批準。而以多連排形式增加容積率的做法又會降低居住舒適度。另一方面，價格的把握也是個難題。微型別墅大多針對有一定經濟基礎但并不土豪的客戶群，因此在選址上有一定限制。

　　微型別墅案例分析

　　目前已有多家房企試水微型別墅產品，如綠地、綠城、九龍倉等。上海、杭州、三亞等不少城市涌現出一批銷售火爆的微型別墅項目，不過也有部分微型別墅去化遲緩。下面以杭州綠城桃李春風為例進行分析。綠城桃李春風項目位於杭州臨安西郊的青山湖板塊，風景優美，交通便利。項目占地規模大，但容積率極低，僅0.3。它采用聯排形式，保證了住戶的私密性。最富盛名的83平方米微型別墅面積贈送率高達105%。兩室兩廳的戶型符合客戶居家需求，大面積的庭院也增加了住戶的可使用面積，各廳室的尺寸微調保證輪椅能夠自由進出，符合輕養老的定位需求。它的合理設計使得其一經面市便受到客戶的高度重視。僅在認籌階段，項目就未開先罄。根據綠城銷售的資料顯示，桃李春風的客戶多為40至60歲的杭州人，置業目的多為養老自住。兩室兩廳的設計，滿足三代同堂周末團聚的需求，使桃李春風成為杭州市民追捧的養老住宅產品。因此，微型別墅作為一種創新型產品，雖難以大規模推廣，若能契合定位滿足需求并合理設計，也能成為項目的一大亮點。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇（逢周二刊出）