近日，一篇名為《深圳客“掃蕩”東升中山樓市成交量大漲5倍！》的文章在微信朋友圈中熱轉，文中直指：“中山重鎮東升正式在深圳客的“鐵蹄下”淪陷！在大波深圳客的猛攻下以430套的佳績首次奪得鎮區周成交第一！”

　　當下的中山樓市是否真的如此火爆，東升又為何能引得外來投資客的青睞？12日下午，記者報名參加某網站推出的從深圳出發至中山的免費看房團，一探究竟。

　　近十年來，中山樓市一直是珠三角的價格洼地，也頻頻吸引著廣州、深圳和珠海的投資者前來投資。不過在此之前，很多投資者要么割肉甩賣，要么長期套牢，一名廣州投資者2011年進入中山樓市，2015年賣出，四年虧損20萬。有業內專家坦言，中山樓市新房供應量大，二手房價格低，以過去經驗來看“炒不起”。根據數據顯示，去年中山市全年新增住宅75073套，而深圳住宅新增也僅為63770套，只有300多萬常住人口的中山，新房新增套數還遠遠超過了深圳。

　　走訪 樓市持續火爆外來客掃盤東升

　　8時30分，在深圳地鐵寶體站A出口，早早聚集了十多個深圳看房者。有攜家帶口也有單獨出行。大巴的座位只坐滿了大約三分之一，似乎熱度不足，一路上乘客交流也很少，經過一個半小時的車程很快就來到中山。

　　第一站率先到達東升鎮越秀可逸豪園，正是因為該盤的火爆拉升了上周東升的成交量。樓盤緊鄰105國道，交通便利，2014年4月開盤，分四期。最新推出的3期在2015年年底交樓，而最后一期四期預計在2017年年中交樓。

　　據觀察，售樓中心門口停滿了轎車，其中大部分以粵B、粵S為主，也有少量中山及全國各地的牌照。銷售人員在簡單介紹樓盤后，便將看房團帶至樣板房。期間，有一位深圳看房客告訴筆者，他已經多次前來中山看房，目前中山的價格差不多是深圳的1/6，升值空間巨大，打算買一套進行投資。

　　參觀完畢，同行的一個家庭已經被帶到“簽約區”計價和認籌。簽約區4個VIP室、兩條長臺，都坐滿準備或正在簽約的客戶。目前尚在認籌階段，房價暫定為5500元/平方米。當天上午，據筆者觀察，認籌簽約的客戶超過50人。

　　下午，看房團又前往南區正和中州和港口鎮天明御華庭，筆者所在的看房團并未有人再度出手，正和中州以中大戶型為主，均價高達9500元/平方米，而2月份的時候該盤售價僅為7000元/平方米。天明御華庭毗鄰中山北站，步行距離僅300米，現售價7500元/平方米，該盤售樓部內擠滿了看房客，根本找不到有空的銷售人員。

　　據觀察，深圳投資者似乎更熱衷于單品價格較低的中小戶型。“小戶型易租、易售，而大戶型就不好處理。深圳客很少考慮大戶型，如果無要求，我們是不會帶他們去看的。”越秀可逸豪園的銷售人員表示。

　　追溯 外來客炒房辛酸史廣州客四年虧損20萬

　　在當下火爆的樓市中，依稀可以看到2010年中山投資客的影子。2010年被稱為中國樓市“史上最嚴厲調控年”，期間全國市場地王、樓王頻現，當時的中山也吸引過一批外來投資者。

　　不斷變化的樓價是當時人們每天的談資，尹女士在番禺某事業單位工作，2010年中有同事驚嘆“中山的樓價真低，才3000多元。”一句話讓辦公室炸開了鍋，經過數日的討論，幾個同事決定周末組團到中山三角看房。

　　經過一番比對，她們鎖定了位于三角鎮旭日路與民安路交匯處的旭日御華庭。周邊配套如何，尹女士的記憶已經比較模糊了，“買房之后基本沒有再回去過了，小區離鎮政府好像有一段距離。”

　　“小區環境還不錯，而且在核心路段邊上。我們買的是一期。據說還會陸續開發2、3、4期，感覺吸引力比較大。當時手頭上有十多萬‘閑錢’，在番禺和廣州不足夠付首期，又沒有其他投資渠道。因此下手也很果斷。”就在看房當天，尹女士一行4家人，各自買了一套126平方米的房子，成交總價約46萬元，每平方米約3650元。

　　“都是沖著投資來的，因為中山房價比番禺低太多了，番禺到三角車程不足30分鐘，我們都覺得還有大把的升值空間。”尹小姐說。

　　然而六年來，三角的房價并未如她們所愿，“買了之后一年我們一直關注三角的房價變化，但價格始終不見上漲，甚至略有下滑，同時新盤又一直推出，旭日御華庭后期的新房也是3500元/平方米，而且一直賣不掉，想賣也沒人要。”尹小姐希望在50萬元左右的價位將該房賣出，但在某知名中介網站上，該盤有超過30套房源正在轉讓，而其中最低價僅20萬元，資料顯示已經掛單超過70天。

　　陳先生的經歷與尹小姐相似，不過最終他選擇忍痛拋售，四年虧損接近20萬元。

　　2011年底，同樣來自廣州的陳先生，以7000元/平方米的價格，買下大信海岸家園一個145平方米的新房。其后，因留在廣州工作，房子也因此一直丟空在那里。

　　其實，熱鬧的樓市也曾讓陳先生吃過甜頭，這篤定了他在中山購房的信心。2009年陳先生在天河北購買了一套房子，當時價錢不到6000元/平方米，而到2011年時價格已經過萬，2011年他還看過三鄉的房子，每平方米僅2700元，讓他不由感嘆中山果然不負“價格洼地”的盛名。當時他認為中山樓價較低，會和廣州一樣有巨大的升值空間，所以看過一次大信海岸家園的房子就立刻買下來了。

　　到2015年中，天河北的均價已經超過30000元/平方米，但大信海岸家園并未享受到輕軌帶來的利好溢價，數年來價格不升反降，2015年10月深中通道工程的消息帶起了中山房價，陳先生開始考慮“止血”賣房。12月末陳先生以總價虧損20萬的價格賣出，而這個價格仍未計算數年來繳交的物業管理費以及交易契稅等。

　　探析 二手房市場漸趨火熱但價格仍維持低位

　　“在此之前，從2000年到現在，單純來中山進行投資的購房者很少賺到錢。”秦銘是火炬開發區一樓盤的銷售負責人，進入中山地產行業已經超過十年，“包括深圳人在內的投資者，來中山買房也并不是第一次，但之前確實有沒深中通道這樣實質性的利好。”對此，一位不愿具名的投資者坦言，如果選擇投資性購房，還是應該優先選擇一線城市，近十年以來，廣州、深圳房價早已漲了數倍，而中山至今的均價還在6300元/平方米上下，至于中山樓市價格增長緩慢的原因，他認為主要有兩點：“一方面，一手房供應量太大，而本地購買力不足；另一方面二手房價格低，不利于拋售套現。”

　　數據同樣可印證這一點。合富輝煌（中國）中山公司市研部數據顯示：2015年中山市全年新增住宅75073套，新增面積820萬平方米。據公開報道數據顯示，2015年深圳住宅新增63770套，新增面積約674.78萬平方米。常住人口超過1000萬的深圳新增住房面積竟然還不及只有300多萬常住人口的中山。

　　“二手房最近漲得很厲害，像東區、石岐區因為沒有一手房，所以二手房也漲得特別快。隨著房價上升，二手房業主也不斷提價，最近有些單我們中介談得差不多了，到最后反而會因為業主的提價而讓交易流產。”Q房網二手中介劉先生表示。據中山市國土局網站顯示：2月份中山二手住宅成交2049宗，均價3937元/平方米。目前看來，火熱的中山樓市雖然已經帶動二手房市場，但成交均價尚且處于低位。

　　■開欄語

　　“祥”解樓市

　　一座橋，兩座城，命運相連，息息相關。2015年下半年，深中通道利好頻傳，疊加去庫存配套政策落地，中山樓市風云變幻，近十年來波瀾不驚的均衡狀態瞬間被打破。以深圳人為代表的外來投資客，財力雄厚且市場嗅覺敏銳，沿著深中通道著陸點，一路向西，橫掃而過，如入無人之境。

　　半年之內，火炬、東區、港口相繼被“攻陷”，熱門板塊樓價翻番，賣斷貨成為常態。然而，也有一種聲音在不斷提示著風險，擔憂在缺乏人口支撐的背景下，外來客炒高的房價誰來接盤。一時間中山樓市撲朔迷離，很多市民坦言看不懂當下的地產市場。

　　有鑒于此，自本周起，本報于每周五樓市周刊開設《“祥”解樓市》欄目，聚焦一周樓市熱點，選擇線上線下最受關注或最具爭議的幾個話題，立足市場調查，進行解析評說，以期為讀者提供可資借鑒的思考和建議。

　　話題1.30家中山房企組團赴深推介

　　3月15日上午，由中山市房地產行業協會主辦的“2016中山市房地產聯展（深圳站）”啟動。據悉，展出時間為3月26日至4月3日，地點在深圳市南山區保利文化廣場，房展占地面積2000多平方米，參加房展的30家開發商都是目前在中山房地產行業乃至全國房地產行業的知名企業。

　　點評在深圳客已經大舉搶占中山熱門板塊的背景下，30家房企抱團前往深圳開展推介會，或將進一步帶動深圳人的投資熱情。不過目前包括火炬、東區、港口在內的熱門板塊貨源緊張，深圳人可能會將觸角進一步延伸到中山其他鎮區，短期（年內）來看，有可能使中山樓價由目前的局部上漲向全面上漲發展。

　　話題2.珠海解除限購對中山有何影響？

　　3月16日，珠海停止對商品住房項目實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求；同時，在全市范圍內，居民（含非戶籍居民）購買144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或納稅證明，全面解除限購。珠海與中山毗鄰，解除限購引發中山業界和投資者關注，解除限購是否會吸引珠海本地人和深圳客到前去買房，中山坦洲和三鄉的樓市是否會降降溫？

　　點評珠海業界專家坦言，按照目前市場的銷售狀況，哪怕不需要外地人，珠海本地的購房者也有能力、有信心消化剩余的庫存，因此恐怕對深圳客影響有限。另一方面，長期以來由于珠海客的拉動，中山南部的坦洲、三鄉的成交和房價一直在中山各鎮區前列，均價已經逼近萬元；但與珠海接近兩萬的價格相比尚有差距，且跨城購房者多為剛需客戶，對價格更為敏感，珠海解除限購恐對中山樓市影響不大。

　　話題3.剛需購房者現在是否該入市？

　　據合富輝煌中山公司市研部數據監測，上周（2016.3.7-3.13）中山市商品房成交4371套，面積43.41萬平方米。環比較上周套數上漲21%，面積上漲21%；同比套數上漲297%，面積上漲301%。在價格上漲的同時，成交量依舊繼續上揚。在此背景下，在天涯論壇中山社區、微信朋友圈等網絡空間，很多剛需購房者紛紛擔憂，價格是否會繼續上漲，有恐慌性入市之憂。

　　點評記者走訪發現，目前主城區，除了西區和南區尚有部分樓盤有現貨出售之外，東區、石岐區和火炬開發區均呈現貨源緊張的情況，一方面是成交量大導致庫存下降，另一方面也是由于年后新增樓盤數量有限。數據也可證明這一點，檢測數據顯示：年后2月份，中山市住宅新增729套，共計5.9萬平方米，去年2月份新增4530套，55.52萬平方米，分別下降83.9%及89.37%。

　　物以稀為貴，當市場供不應求時，價格自然走高。不過，根據市場走訪，4月之后，將會有新盤上市，屆時購房者的選擇空間會更大；另一方面，目前中山二手房價格尚且相對較低，剛需購房者不妨將目光轉向二手房市場。

　　2000年

　　在這這一年前后，就有外地投資者來中山購房置業，當時中山的樓價只有深圳的1/4，又是聯合國人居獎獲得城市，購房者主要為廣州人和深圳人，最受歡迎的樓盤是位于南區的萬科城市風景，但此后中山樓市價格增長緩慢，很多投資者不得不降價拋售；

　　2007年

　　金融危機爆發前，由于遠洋城等樓盤的出現，讓中山樓價一度躥升至7000元/平方米的水平，當時有不少深圳客不遠千里過來投資，其結果是深圳房價扶搖直上，中山房價繼續保持平穩，這批投資客同樣沒有賺到錢；

　　2010年

　　這一年前后，隨著廣珠輕軌的開通，中山地產市場再度活躍，迎來了包括尹小姐和陳先生在內的第三批投資客，一直到去年下半年之前，中山樓市價格長期穩定在6000元/平方米左右，沒有堅持下來的投資者，基本都在虧損。

　　記者 李鳳祥 實習記者 伍杰 統籌：覃素玲