具體看政策內容，一方面是加嚴差別化信貸，主城區已結清貸款的二套房首付比例不低於35%，未結清貸款的二套房首付比例不低於50%。另一方面是調整土地公開出讓競價方式，主要有三點：一是競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。二是提高預售證申領標準，競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到更嚴格施工進度要求，競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。三是網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者。

 

　　信貸調整在預料之內

 

　　本次差別化信貸調整並未出乎市場預料，也反映了政府「逐步加碼、謹防調控過頭」的心理。適當提高二套房首付比例，有助於限制當下過熱的投資性需求，對於改善性需求也沒有傷及太多。畢竟在南京的高房價壓力之下，不少二套房家庭本就準備好了50%以上的首付款。將高淳、溧水排除在政策調整之外，也符合當下因地制宜的政策導向。

 

　　土地競價「掩耳盜鈴」

 

　　土地公開出讓競價條款，大部分仍是「掩耳盜鈴」，無論是「保障房建設資金不計入房價準許成本」、還是「提高高溢價地塊的施工進度要求」，實質上還是在增加企業的成本，把地價轉向了「看不見」的預售證溢價空間和土地開發成本。

 

　　而土地競價條款三規定的「溢價率達到100%後，搖號產生競得者」更是有些不負責任的意味。國土局採取土地競價拍賣方式的優點，是在公開公正的基礎之上，以資金實力作為依據，讓最有能力的開發商獲取土地，從而保證土地價值的最大化。而規定「搖號拿地」之後，則相當於國土局推脫了「鑒別開發商開發能力」的責任，僅用「搖號」決定拿地企業，企業開發能力良莠不齊的問題如何管控？項目最終品質又如何保證？

 

　　事實上，南京市高地價的最關鍵原因還是在於供應不足。要解決這一問題，一方面需要加快企業推案節奏，從這個角度來看，「提高高溢價地塊的施工進度要求」會延長開發周期，就中短期而言更是弊大於利。但更重要的還是應當加大土地供應，2016年南京市商品房土地計劃供應面積為500萬平方米，相對於半年1000萬平方米的成交規模而言還是遠遠不夠。市政府需要進一步加大供地力度，並明確公開供地計劃時間節點。畢竟只有真正透明可靠的資料資訊，才能統一行業認知與預期，只有讓企業看到板塊供需恢復平衡的大趨勢，才能真正穩定住衝動的土地投資需求。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)