山西省以煤礦聞名，是全省經濟的主要支撐。對煤炭的過度依賴使得山西省其他產業發展程度較欠缺，同時嚴重的環境污染也讓山西全省普遍缺乏宜居性。

 

　　與周邊省市相比，山西省的人口量小，存在嚴重的貧富差距問題。即便是二線省會城市太原，2015年常住人口也僅432萬，商品房銷售面積則為377萬平方米，「購房需求」和「購房能力」成為了山西房地產市場容量提升的雙重限制。正因如此，恒大產品在山西的定位均為改善型，在行銷策略方面也非採取大開大合、廣撒網的傳統模式，而是針對較為富裕的國企員工、民企領袖等進行了上門推介。

 

　　2012-2015年，恒大在太原的銷售表現遠好於三線城市，尤其2015年有多個項目同時開盤熱銷。三線城市中，僅有運城一地連續三年銷售面積超過10萬平方米，其餘年銷售面積均在10萬平方米以下；並且值得注意的是，2015年恒大在太原的新增建築面積達135.7萬平方米，三線城市則無一新地塊入帳。

 

　　從山西三線城市的經濟指標中便可看出，恒大縮小了投資規模並非沒有原因。在完成了對改善性以上需求的一波「收割」後，產能落後、各項指標表現均不佳的山西省三線城市投資前景相對黯淡。

 

　　除了運城外，其餘三線2015年常住人口均在500萬人以下，原始購房需求不足，運城也是恒大銷售表現最佳的山西三線城市；GDP基本在1200億元以下，經濟生產力有限，無法為城市提供足夠用於環境改善和產業構建的資金。

 

　　2015年，大同、運城、呂梁、陽泉和臨汾五市的平均城鄉收入比達2.83，其中最高的大同城鎮居民人均收入為24771元，農村居民僅7708元。而安徽和河南三線城市平均城鄉收入比分別為2.43和2.38。貧富差距拉大，使得剛性需求增長停滯不前，改善性需求趨向於投資需求，並向相對發達的太原集中。

 

　　產業結構比、石油。表面上看，太原的第一產業比重低，但實質上其二、三產業也均是圍繞煤炭展開的加工、貿易等，明顯屬落後、過程產能。行情好壞直接決定經濟情況。2015年，山西省包括太原在內的石油及製品類零售出口量均有20%左右幅度的下降，可見需求量明顯減少。但從城市建設和環境來看，短期內要培育其他產業有難度，投資存在一定的風險。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇(逢周二刊出)