上周，平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產專項計劃正式發行，這是內地首單合作型長租公寓儲架REITs。首期REITs產品發行規模為10.68億元(人民幣，下同)，其中優先檔規模9.5億元，獲得了AAA最高信用評級。說起長租公寓，圈內的朋友露出了微妙的笑容，這是一個強大剛需的香餑餑，體量以百億計的資金池，卻在315消費者權益日成為了投訴的焦點。不動產證券化若要走得更遠，先要和負面形象saybyebye。

　　貓膩一：繳租變還貸

　　據媒體不完全統計，2018年內地共有11家長租公寓爆倉，其中多家機構和「租金貸」有着千絲萬縷的關係。所謂租金貸，是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，支付被墊付金額的本金和利息。

　　「消費分期貸款+長租公寓」的模式，一開始被認為是一項多贏的創新。然而，隨着行業的野蠻生長，「金融+長租公寓」的模式出現異化，部分長租公寓平台借助租金貸業務瘋狂擴張，並形成資金池。

　　部分公寓方利用早收晚付的租金擴張規模，一旦長租公寓仲介服務商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔。同時，租客仍需繼續向貸款機構支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續租住而房東要求租客退房，雙方對是否繼續履行租賃合同極易產生糾紛。

　　最壞的情況是，租客交了房租沒地方住，甚至在搬出租住地後還需要接着還貸。

　　貓膩二：租金抵房價

　　在投資紮堆的地方，「租金抵房價」特別受歡迎。A先生兩年前在老家買了套房，房屋總價100萬元，辦了三年的15萬元租金抵房款，總房款就按85萬元算，開發商開的發票上寫的也是85萬元。

　　這其中有3點貓膩。首先，不排除是通過租金來誘導購房者簽約，但其實這個房產項目本身就是值85萬元，前面的15萬元的租金收益可能就無形中被開發商吃掉了。其次，類似限定了3年的空檔期的背後，暗藏了不能交付房屋等風險。最後，發票面額不是100萬而是85萬元，暗藏開發商的小九九：把交易價格做低，可以避稅。

　　我曾經在12年前研究過內地的資產證券化進程，那是美國次級貸款狂歡的年代。我當年的結論是：因為內地的個人徵信系統不完善，無法作出個人信用評級，所以債務的評級缺乏根本性依據。今天我要說一句：如果內地玩家(地產開發商/運營商)的信用評級體系不完善、標準不公允、結論不透明，那麼內地的不動產證券化之路，道阻且長。

　　李逸嘉(逢周一刊出)