二手私樓上車攻略 大型屋苑中尋寶

2019-07-15
来源:香港商报

 

  大型屋苑戶型較多元化,準買家可在其中尋找細「冧心」戶,作上車盤考慮。

  人人慨嘆香港上車盤快將消失,對於上班族來說,買樓似乎是既遙且遠的一個夢。不過,近期有新盤劈價低至百餘萬元,提醒大家不要放棄上車機會。其實,新界各大屋苑、全港多個單幢式樓盤,當中都不乏600萬元、以至於500萬元以下的上車盤源。出擊上車盤有什麼須要注意的地方?不妨參考以下貼士。香港商報記者 呂婉玲

  眾所周知,上車盤雲集新界,但各新界屋苑600萬元以下的上車盤源有多少?美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,連同居屋單位,以嘉湖山莊為主的天水圍6月底時有約333個600萬元以內盤源,屯門區有288個,元朗區約182個,上水及粉嶺一帶則有177個。

  綜合各代理行意見,熱門、具規模的新界上車屋苑分布:屯門有豫豐花園、屯門市廣場、大興花園,元朗可瞄準尚悅、映御、朗屏8號,粉嶺、上水一帶有兩個名都、碧湖花園和花都廣場;馬鞍山可留意薈朗;大埔和荃灣則有大埔中心、荃灣中心和荃威花園等。

  在較偏遠的深井,滿名山十分新淨,入伙才一年,由於不乏細戶,也是上車選擇之一。當然,擁「上車天堂」美稱的天水圍嘉湖山莊不可錯過,雖然其呎價現時已升穿1.1萬元,但仍然平絕全港;只是一站之隔的元朗,呎價已上達1.4餘萬元,嘉湖山莊較之平逾25%。

  那麼九龍區是否就沒有上車價的屋苑?利嘉閣研究部主管陳海潮表示,其實九龍區尚餘一定數量5字頭的二手盤,如九龍灣的淘大花園、紅磡的環海·東岸,還有將軍澳的海翩匯等。這些屋苑的共通點是它們不乏面積小的細戶,令總價變相降低。

  鎖定細單位呎數尋寶

  大型屋苑戶型較多元化,準買家可在其中尋找細冧心(lump Sum)戶,作上車盤考慮。以荃灣區為例,中原地產荃灣麗城分行高級分區營業經理呂宗霖表示,荃景圍一帶的屋苑,如荃威花園、荃灣中心、荃景花園、荃德花園、錦豐園等,這些單位實用面積介乎290至360平方呎,不乏樓價600萬元以內的選擇。

  他指,因具規模及名氣,這幾個屋苑都存在一定升值潛力,有銀碼細、客源廣、交投量高的優勢。當中尤其是荃灣中心,在荃灣區近幾年一直屬成交量冠軍屋苑。6月底時,荃灣中心就有55個叫價600萬元以下的放盤,據當時的成交價,最平入場費亦僅需430萬元。

  上車盤離不開面積細單位,以至所謂的納米盤。運房局資料顯示,251呎以下單位興建量於2014年至2017年間大升9倍。供應量大增,但需求是否相對應呢?買下二百、一百餘呎的納米單位,會否墮入「上車容易,落車難」的陷阱呢?

  身兼地產代理的泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,納米樓現時有一定需求,但需求大的原因離不開二手按揭成數被限,想上車者不得不買入細冧心的納米盤。他認為,當樓價飛升,納米盤才會跟隨大市漲價;未來貿易戰走向不明,樓價升幅或收窄,屆時納米盤的走勢便成疑。

  再者,公私營房屋比例已調整為七三比,居屋比例增,意味買家選擇變多,將來納米盤或缺乏承接階梯。他預料,未來5年納米盤交投會減弱。他說,細單位也必須是宜居產品,亦即是人們能接受的面積,如僅一百多呎的單位必然不是合理呎數。他建議準買家可由350呎的單位作起步,若樓價不能負擔則寧願先租後買。

  單幢樓着眼坐落位置

  在屋苑以外,單幢樓是另一上車希望。布少明指出,港島區如上環、西環、柴灣一帶單幢樓數量不少;九龍區方面,單幢樓影蹤遍布紅磡、佐敦、尖沙咀等;當然新界各區也不乏單幢式盤源。可是,單幢樓成交普遍較少,令人憂慮其升值前景。對此,陳海潮建議準買家可物色一些地點方便,附近備有交通配套的單幢樓盤,因為其實某些單幢樓所處位置並不輸於大型屋苑,有些鄰近地鐵站,更是市區樓,再把樓齡問題納入考慮,不難在單幢樓中覓得筍盤。

  申請按揭方面,單幢樓較屋苑成交稀缺,變相令銀行的估價參考減少,導致容易出現估價不足情況。中原按揭代理董事總經理王美鳳提醒,準買家可多找幾間估價行估價,同時向代理索取單位附近樓盤的近期成交,將資料補給銀行,有助於提高估價。而若準買家簽訂了臨時買賣合約再去估價,能讓人感受到置業的誠意,銀行就可跟合約上的價格計算,這種情況下,估價有機會可被推高3%至8%。

  單幢樓與屋苑各具上車優勢,兩者之間,該如何作選擇?陳海潮謂,對於香港人而言,大型屋苑始終有名牌效應,受市場歡迎,客源多及廣,將來換樓也較易。張翹楚則指單幢樓的設計和景觀都較遜色,前方可能有地盤,或其他建築物遮擋,會影響將來升值。故兩者權衡輕重,以傾向購入屋苑為佳。不過,一些有質素的單幢樓,正如前述,在位置和交通上有優勢,其實也值得考慮。

  樓齡高未必與30年按揭絕緣

  除了呎數上的考慮,上車盤多數樓齡高,申請按揭是否難以批出較長年期?王美鳳就說未必,其中也視乎單位的整體質素而定。她指出,近年很多大型屋苑樓齡已屆50年,如美孚新邨,這些屋苑皆為著名的大型藍籌屋苑,保養方面亦不遜色,銀行或會將樓齡及按揭年期總和由75年提高至80年。換句話說,即使樓齡已達50年,亦有機會批出最高30年的樓按。

  然而,張翹楚提醒,樓齡高的物業不單要留神買入時所造的按揭年期,同時亦須考慮下一手能否做夠充足年期。如一個心儀單位樓齡為40年,入市時按揭雖然尚可敘造30年,但將來易手時樓齡或已達50年、甚至更長,變相引來換樓時的轉售困難。

  二手減價潮無特定規律

  去年下半年樓價下調,二手出現一陣劈價潮,6月初因時局不穩又出現不少減價個案,準買家該等待這些減價機會嗎?布少明指這很視乎市況,而他認為下半年樓市趨於平穩,減價潮再現的機會不大。陳海潮認為政府出招加重印花稅後,二手交投量維持在低水平,業主的叫價都較為強硬。除非遇上跌市,否則買賣中都較缺乏議價空間,業主心中多有鮮明的意向價。

  張翹楚則提到,二手樓礙於按揭成數上限,成交量被有提供二按的一手新樓搶走,故業主減價其實沒有特定的規律。而即使一手成交量出現劇變,受按揭成數牽制的二手交投狀況終難改寫。

  不過,他謂準買家可留意心儀單位同區有沒有新盤推出,因新盤收飛、開賣都能刺激同區二手的睇樓與成交量。例如將軍澳新盤Montara平均呎價為1.4萬至1.5萬元,同區二手業主購入單位時呎價或僅5000元,在出售仍帶賺幅之下,或願意減價出售。(系列報道之完結篇)

[责任编辑:蒋璐]
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